Entscheidungsstichwort (Thema)
im Grundbuch (Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch) eingetragener 76/1000-Miteigentumsanteil an dem Grundbuch. Zuweisung eines Sondernutzungsrechts. Beschwerde gegen Zurückweisung des Eintragungsantrags
Tenor
I.
Der Beschluß des Amtsgerichts … – Grundbuchamt – vom 07.08.2003 wird aufgehoben.
II.
Das Amtsgericht … – Grundbuchamt – wird angewiesen, die Zuweisung des Sondernutzungsrechts an dem oberirdischen Kfz-Stellplatz Nr. 22 an den jeweiligen Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 gemäß Urkunde des Notars … vom 22.05.2003 (URNr. …) im Grundbuch von … Band … Blatt … einzutragen.
Tatbestand
I.
Die … für … mbH teilte als damalige Alleineigentümerin des Grundstücks Flur-Nr. … Gemarkung … mit notarieller Urkunde vom 10.05.1994 (URNr. …) das Eigentum gemäß § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum auf. Die der Urkunde als Anlage II beigefügte Gemeinschaftsordnung enthält hinsichtlich der oberirdischen Stellplätze Nr. 20 bis 22 und Nr. 24 und 25 folgende Regelung:
„Ferner begründet der Eigentümer an den mit Nrn. 20–22 und Nr. 24 und Nr. 25 bezeichneten oberirdischen Pkw-Stellplätzen jeweils gemäß § 15 WEG Sondernutzungsrechte, wobei er sich das Recht vorbehält, in den späteren Erwerbsurkunden die Zuweisung der Nutzung der Stellplätze einzelnen Wohnungseigentümern zu erteilen.
Die nicht zur Nutzung berechtigten Wohnungs- und Teileigentümer sind jeweils von der Nutzung der bestimmten Sondereigentümern zugewiesenen Pkw-Stellplätzen ausgeschlossen.”
Mit notarieller Urkunde vom 22.05.2003 (URNr. …) wies der alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer der … GmbH das Sondernutzungsrecht an dem oberirdischen Kfz-Stellplatz Nr. 22 der Beschwerdeführerin als der zeitiger Eigentümerin der Einheit Nr. 1 laut Aufteilungsplan gegen Zahlung eines Betrages von EUR 2.000,00 zu. Zu diesem Zeitpunkt hatte die … GmbH bereits sämtliche Einheiten veräußert.
Der von den Vertragsparteien beauftragte Notar beantragte mit Schriftsatz vom 11.07.2003 den grundbuchmäßigen Vollzug der Zuweisung. Das Amtsgericht Starnberg – Grundbuchamt – wies den Antrag mit Beschluß vom 07.08.2003 zurück. Die Zuweisungsbefugnis des aufteilenden Eigentümers bestehe nur solange, wie er Eigentümer sei, sei also hier nicht mehr gegeben. Für die Zuweisung des Sondernutzungsrechts sei daher die Bewilligung aller übrigen Miteigentümer sowie aller an deren Eigentumseinheiten eingetragenen Gläubiger (ggf. mit Briefvorlage) erforderlich. Hiergegen erhob der Notar mit Schriftsatz vom 12.08.2003 Beschwerde. Die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer und der dinglich Berechtigten sei nicht erforderlich, weil das negative Element des Sondernutzungsrechts, nämlich der Ausschluß des Mitgebrauchs der Wohnungseigentümer bereits von Anfang an – wenn auch aufschiebend bedingt – Inhalt der übrigen Sondereigentumseinheiten sei. Nach herrschender Meinung könne die Zuweisungsbefugnis in der Gemeinschaftsordnung nicht nur dem seinerzeit aufteilenden Eigentümer, sondern auch einem Nichteigentümer eingeräumt werden.
Das Amtsgericht Starnberg half der Beschwerde nicht ab und legte sie mit Beschluß vom 13.08.2003 dem Landgericht zur Entscheidung vor.
Ergänzend und hinsichtlich der Einzelheiten wird im übrigen auf die Akten Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
II.
Das Rechtsmittel ist zulässig, §§ 19, 20, 21 FGG. Insbesondere kann der mit der Antragstellung beauftragte Notar auch namens der antragsberechtigten Wohnungseigentümerin Beschwerde einlegen (§§ 13 Abs. 1 Satz 2, 15 GBO; Demharter GBO, 23. Aufl. § 15 RN 20 m.w.N.).
Das Rechtsmittel ist auch sachlich begründet. Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer sowie der dinglich Berechtigten ist für die Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz nicht erforderlich.
1.
Zutreffend stellt die Beschwerde darauf ab, daß das Sondernutzungsrecht zwei Komponenten hat: Dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch der gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Wohnungseigentümer werden (negativ) von der ihnen kraft Gesetzes an sich zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen. Das Sondernutzungsrecht entsteht daher rechtsgeschäftlich erst mit der für die positive Komponente notwendigen Bestimmung, wem die Gebrauchsbefugnis zustehen soll. Maßgeblich ist im vorliegenden Fall aber darauf abzustellen, ob die negative Komponente des Sondernutzungsrechts, nämlich der Ausschluß der anderen Miteigentümer vom Gebrauch, bereits in der Gemeinschaftsordnung enthalten ist. Sind nämlich die anderen Miteigentümer, wenn auch aufschiebend bedingt durch die Zuweisungserklärung von Anfang an vom Mitgebrauch des Stellplatzes ausgeschlossen, so werden sie durch den Vollzug der positiven Komponente, die Zuweisung an einen bestimmten Eigentümer, nicht mehr in ihren Rechten betroffen, mit der Folge, daß ihre Bewilligung nach § 19 GBO nicht erforderlich ist. Gleiches gilt für die dinglich Berechtigten an den einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten (vgl. dazu BayObLGZ 1985, Seite...
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