Entscheidungsstichwort (Thema)
Ausschluß des Schadensersatzes bei verspäteter Rückgabe der Mietwohnung aus Billigkeitsgründen
Orientierungssatz
Hat ein Vermieter sein Haus bis kurz vor Beginn der einjährigen Eigennutzungspflicht zur Erhaltung der Grunderwerbsteuerbefreiung vermietet und ist es dem Mieter aus unverschuldeten Gründen nicht möglich, seiner Räumungspflicht und Rückgabepflicht rechtzeitig nachzukommen, kann der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen des Verlustes der Steuerbefreiung aus Billigkeitsgründen vollständig ausgeschlossen sein.
Tenor
I. Auf die Berufung der Beklagten hin wird das Endurteil des Amtsgerichts Starnberg vom 29.7.1986 -- Aktenzeichen 4 C 2200/85 aufgehoben.
II. Die Klage wird abgewiesen.
III. Der Kläger hat ... die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird abgesehen (§ 543 Abs. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung ist auch begründet mit der Folge, daß das Endurteil des Amtsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen waren.
Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch des Klägers scheitert vorliegend an § 557 Abs. 3 BGB. In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, wann das Mietverhältnis beendet wurde, weil den Beklagten in dem Räumungsverfahren eine Räumungsfrist bis 31.12.1984 gewährt wurde. Nachdem vorliegend als Anspruchsgrundlage nur ... Verzug der Beklagten mit der Rückgabe der Mietsache in Betracht kommt bzw. eine darin liegende positive Vertragsverletzung, fehlt es bei Gewährung einer Räumungsfrist durch das Gericht an der Fälligkeit des Rückgabeanspruchs. Dieser ist vielmehr gestundet. Somit ist auch ein Verschulden der Beklagten bezüglich ihrer verspäteten Rückgabe nicht gegeben. Dies gilt von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der gewährten Räumungsfrist, das ist vorliegend der 31.12.1984. Der vom Kläger geltend gemachte Schaden ist aber vor diesem Zeitpunkt entstanden. Er ist auch durch die Vorenthaltung der Mietsache entstanden -- nur diesen Schaden betrifft § 557 BGB --, aber dies geschah im Hinblick auf die gerichtliche Räumungsfrist unverschuldet und zwar wie oben ausgeführt bis zu deren Ablauf.
Das hat zur Folge, daß gemäß § 557 Abs. 3 BGB der über den Anspruch auf Mietzinszahlung bis zur tatsächlichen Rückgabe der Mietsache (§ 557 Abs. 1 BGB) hinausgehende Anspruch des Klägers auf Schadensersatz wegen Verlustes der Grundsteuerbefreiung gemäß § 557 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist.
In diesem Zusammenhang ist noch darauf hinzuweisen, daß der Mieter für den Fall, daß seine Haftung nicht nach § 557 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 BGB ausgeschlossen wäre, Schadensersatz nur insoweit zu leisten hätte, als den Umständen nach die Billigkeit eine Schadloshaltung des Vermieters erfordert (§ 557 Abs. 2 Satz 1 2.Halbsatz BGB). Dabei wären u.a. auch die Umstände zu berücksichtigen, die zu der Entstehung dieses Schadens geführt haben, mithin die Tatsache, daß der Kläger das Haus bis 30.9.1984, mithin kurz vor Beginn der einjährigen Eigennutzungspflicht zur Erhaltung der Grunderwerbsteuerbefreiung, vermietet hatte. Ein Vermieter muß aber damit rechnen, daß es dem Mieter aus unverschuldet en Gründen nicht möglich ist, seiner Räumungs- und Rückgabeverpflichtung rechtzeitig nachzukommen. Auch eine Abwägung im Rahmen dieser Billigkeitsentscheidung kann zu einem vollständigen Ausschluß eines Schadensersatzanspruches führen.
Nachdem die Berufung Erfolg hatte, waren das amtsgerichtliche Endurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 91 ZPO.
Der nicht nachgelassene klägerische Schriftsatz vom 12.11.1986 rechtfertigt einen Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung nicht.
Fundstellen
Dokument-Index HI1733107 |
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