LG München II Urteil vom 19.11.2002 - 12 S 1464/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Verfahrensgang

AG Fürstenfeldbruck (Urteil vom 13.02.2002; Aktenzeichen 1 C 1363/00)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck vom 13.02.2002 aufgehoben.

II. Die Klage wird abgewiesen.

III. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

IV. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

VI. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf Euro 520,29 festgesetzt.

Tatbestand

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen. Wesentliche Änderungen oder Ergänzungen haben sich, soweit nicht unter nachstehender Ziffer II angesprochen, im Berufungsverfahren nicht ergeben.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung ist begründet.

Der von der Klägerin begehrte Mietzins übersteigt die ortsüblichen Entgelte, die in der Stadt Germering für nicht preisgebundene Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder abgeändert sind.

Zwar errechnete der vom Erstgericht beauftragte Sachverständige … in seinem Gutachten vom 18.4.01 eine maximale ortsübliche Vergleichsmiete von 13,76 DM/m²; die von der Klägerin verlangten 14,29 DM/m² liegen also darüber. Das Erstgericht hat entsprechend dem Gutachten nur zu einer Erhöhung der Miete auf 13,76 DM/m² verurteilt.

Entgegen der Ansicht des Erstgerichts hält die Kammer im konkreten Mieterhöhungsprozess das Gutachten – zumindest soweit es die Feststellungen zur Höhe der Vergleichsmieten betrifft – jedoch nicht für ein geeignetes Beweismittel. Denn die Befundtatsachen „Lage der einzelnen Vergleichswohnungen” sind nicht ausreichend konkret angegeben.

Es kann gegen Art. 2 Abs. 2 GG i.V.m. dem Rechtsstaatprinzip verstoßen, wenn ein Gutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete zur Grundlage eines Urteils gemacht wird, obwohl weder das Gericht noch die Prozessparteien die Möglichkeit hatten die vom Sachverständigen zugrunde gelegten Befundtatsachen zu überprüfen. Dabei ist die Frage, ob und wieweit die Offenlegung der dem Gutachten zugrunde gelegten Tatsachen erforderlich ist anhand der Umstände des Einzel falls zu entscheiden (BverfG in WuM 98, 13 ff). So kann die Offenlegung der gutachtenhalber herangezogenen Vergleichswohnung erforderlich sein, wenn der Beweiswert des gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachtens wie im vorliegenden Fall durch substantiierten Parteivortrag erschüttert ist (BverfG in WuM 97, 311).

Hier wurde vom Berufungskläger substantiiert und unbestritten dargelegt, dass … aus zwei Orten zusammengelegt wurde und dort verschiedene Gebäudetypen, wie Gebäude mit eher dörflichen Charakter, Gebäude, die kurz vor dem 2. Weltkrieg, relativ zeitnah nach dem 2. Weltkrieg, solche, die in den frühen 60iger Jahren errichtet wurden und Wohnanlagen mit Hochhäusern bestehen. Dabei weichen nach den unbestrittenen Angaben des Berufungsführers die Wohnanlagen in der Größe der Anlage, im Standard und vor allem in der Lage zum Teil erheblich voneinander ab. Insoweit ist der pauschale Hinweis des Sachverständigen in seinem Gutachten vom 19.4.01 (dort S. 13), dass die herangezogenen Vergleichswohnungen eine vergleichbare Lage auf wiesen und die allgemeine Ausstattung auch in vielen Fällen vergleichbar seien, nicht ausreichend. Soweit der Sachverständige in seinen ergänzenden Ausführungen vom 21.5.01 und 28.10.01 detaillierte Wohnungsbeschreibungen und Bewertungskriterien vorlegt, sind diese zwar geeignet, die Ausstattung und den Standard der Vergleichswohnungen ausreichend zu bestimmen; eine Überprüfung der Vergleichbarkeit der Lage der Wohnungen ist dadurch jedoch nicht möglich geworden. Auch einer Aufforderung des Berufungsgerichtes im Beweisbeschluss vom 11.6.02, die Lage der Vergleichsobjekte nach Straßennamen oder ein nach Straßennamen abgegrenztes Gebiet zu bezeichnen, kam der Sachverständige unter Berufung auf seine Geheimhaltungspflicht und der Gefahr einer möglichen Identifizierung der Vergleichsobjekte nicht nach.

Dem Sachverständigen ist zwar zuzugeben, dass der Schutz der Privatsphäre der Offenlegung dieser Tatsache entgegenstehen kann. Dies kann jedoch nur dann gelten, wenn andernfalls die Gefahr der Identifizierung der einzelnen Vergleichswohnungen besteht. Eine solche Konstellation, die z. B. in einer kleinen Gemeinde denkbar wäre, liegt hier jedoch nicht vor. Wie oben näher ausgeführt, bestehen in … durchaus größere Wohnanlagen mit mehreren Wohneinheiten. Eine Darstellung der ungefähren Lage der Vergleichsobjekte durch Nennung eines Gebietsausschnittes unter Bezeichnung der begrenzenden Straßen würde die Nachprüfbarkeit der Befundtatsachen ohne die Gefahr der Identifizierung der Vergleichsobjekte ermöglichen. Allerdings kann das Gericht den Sachverständigen nicht zwingen, diese Angaben zu machen; insoweit kann sich der Sachverständige auf sein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönli...