Verfahrensgang
AG Oranienburg (Urteil vom 26.06.2002; Aktenzeichen 22 C 325/01) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Oranienburg vom 26. Juni 2002 – Az. 22 C 325/01 wird auf seine Kosten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage auch hinsichtlich der in zweiter Instanz erfolgten Klageerweiterung abgewiesen wird.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.
In der Sache hat sie jedoch – auch hinsichtlich des unter dem Gesichtspunkt der Zweckdienlichkeit im Wege der Klageerweiterung zulässig im Berufungsverfahren gestellten Antrags auf Vertragsanpassung hinsichtlich der Umlage von Kosten für die Gartenpflege – keinen Erfolg.
Ein Anspruch des Klägers auf die mit dem Zahlungsantrag begehrte Nebenkostennachforderung für die Jahre 1998, 1999 und 2000 ist zum Teil nicht gegeben und zum Teil in Folge fehlender Fälligkeit derzeit nicht durchsetzbar.
Der geltend gemachte Anspruch ist entgegen der beklagtenseits vertretenen Rechtsauffassung zwar nicht schon deshalb nicht gegeben, weil der Kläger abweichend von der mietvertraglichen Vereinbarung das Kalenderjahr als Abrechnungsperiode gewählt hat. Insoweit muss sich die Beklagte die von ihr nicht beanstandete Handhabung in den Vorjahren entgegenhalten lassen.
Unzutreffend sind auch die Ausführungen des Amtsgerichts, nach denen die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1998, 1999 und 2000 insgesamt nicht nachvollziehbar und die geltend gemachten Nachzahlungsansprüche mithin auch in ihrer Gesamtheit nicht fällig seien. Der vom Amtsgericht insoweit angelegte Maßstab bei der Prüfung der Nachvollziehbarkeit überzeugt nicht. In dem angefochtenen Urteil wird nicht hinreichend zwischen der als Voraussetzung für die Fälligkeit notwendigen verständlichen Darstellung und der Frage des schlüssigen Nachweises der in Rechnung gestellten Teilbeträge differenziert, welche nicht die Fälligkeit sondern bereits das Bestehen des Anspruchs selbst betrifft. Hierauf kommt es aber für die Entscheidung unter anderem an.
Der allgemeinen – auch für Vermieter einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ohne weitere Besonderheiten geltenden (BGH WuM 1982, 207) – aus § 259 BGB herzuleitendenden Verpflichtung, die umzulegenden Kosten geordnet zusammenzustellen, genügen die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen insoweit, als eine Darstellung der Gesamtkosten differenziert nach einzelnen Betriebskostenarten, Verteilerschlüssel, Berechnung des Mieteranteils und Abzug der geleisteten Vorauszahlungen erfolgt ist (vgl. BGH NJW 1982, 207).
Nach gefestigter Rechtsprechung sind jedoch Besonderheiten der aktuellen Abrechnung zu erläutern (so z.B. auch AG Hamburg WuM 1991, 50; AG Brühl WuM 1996,628). Eine solche Besonderheit ist hier bezogen auf alle streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen hinsichtlich des offensichtlichen, nach den Abrechnungen aber jedenfalls von der Beklagten zu vermutenden abrechnungenerheblichen Heizenergieverlustes gegeben. Aus den zutreffenden Gründen der Berufungserwiderung, auf die insoweit Bezug genommen werden kann, reicht die Erklärung in der Berufungsgsbegründung insoweit allerdings nicht aus. Unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dimensionierung des Mehrfamilienhauses, zu dem die von dem Kläger vermietete Wohnung gehört, der Größe der beklagtenseits angemieteten Wohnung und dem Stand der Technik erscheinen der Kammer Heizenergieverluste von mehr als 20 % nicht mehr mit dem vom Kläger als Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vereinbar. Daraus folgt, dass der Kläger sich in jedem Fall mit dem 20 % des Heizenergieverlustes übersteigenden Betrag an den Heizkosten zu beteiligen haben wird. In dieser – auf der Grundlage der von den Parteien vorgetragenen Daten von der Kammer selbst nicht konkret zu ermittelnden – Höhe ist eine Verpflichtung zur Kostentragung durch die Beklagte mithin bereits dem Grunde nach nicht gegeben. Im Übrigen sind die Heizkosten bis zu einer Abrechnung, der diesem Umstand Rechnung trägt, nicht fällig.
Da in den Nebenkostenabrechnungen für die streitgegenständlichen Jahre 1998, 1999 und 2000 die Heizkosten jeweils den geltend gemachten Nachzahlungsbetrag übersteigen, besteht bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung der Heizkosten auch kein Nachzahlungsanspruch, da die beklagtenseits geleisteten Vorauszahlungen die im Übrigen zu Recht umgelegten Kosten übersteigen.
Insoweit wird der Kläger nach Ermittlung der von der Beklagten für die Jahre 1998, 1999 und 2000 zu tragenden Heizkosten und den von ihm erneut vorzunehmenden Nebenkostenabrechnungen zu berücksichtigen haben, dass Kosten für die Miete von Abfallbehältnissen nicht als Nebenkosten umgelegt werden können. Die Vereinbarung der Umlage von Abfallgebühren – zu den die Mietkosten für Müllbehälter nicht nur begrifflich, sondern auch ausweislich der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen des Kläge...