Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Verfahrensgang
AG Schwabach (Urteil vom 11.08.2004; Aktenzeichen 2 C 1292/02) |
Tenor
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Amtgerichts Schwabach vom 11.08.2004 (Az.: 2 C 1292/02) in Ziffer 1) seines Tenors wie folgt abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger ab dem 01.01.2003 eine um 32,06 EUR erhöhte monatliche Miete, mithin eine monatliche. Gesamtmiete von 389,96 EUR, zu zahlen.
II. Soweit die Berufung reicht, wird die Klage im übrigen abgewiesen. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
III. Die Kostenentscheidung des angefochtenen Urteils wird wie folgt abgeändert:
Die Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz werden gegeneinander aufgehoben.
IV. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagte 65 % und der Kläger 35 %.
V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
VI. Die Revision wird zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird wie folgt festgesetzt:
Bis zur Rücknahme der Anschlussberufung am 17.12.2004 auf 876,36 EUR, im Übrigen auf 417,84 EUR.
Tatbestand
I.
Die Parteien streiten über ein Mieterhöhungsverlangen infolge durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf das Urteil des Amtsgerichts sowie insbesondere auf das Gutachten der L. vom 06.04.2004 (Bl. 62 ff. d.A.) Bezug genommen.
Gegen dieses Urteil, das ihr am 23.08.2004 zugestellt worden ist, hat die Beklagte mit einem am 17.09.2004 bei Gericht zugegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt.
Die Berufungsbegründung ging bei Gericht per Telefax am 25.10. 2004 ein.
Die am 25.11.2004 eingelegte Anschlussberufung des Klägers wurde in der mündlichen Verhandlung vom 17.12.2004 zurückgenommen.
Die Beklagte macht im wesentlichen geltend, eine tatsächliche Energieeinsparung infolge des Einbaus neuer Fenster sei nicht messbar und liege daher tatsächlich nicht vor.
Das Amtsgericht habe nicht berücksichtigt, dass für den Sachverständigen eine Energieeinsparung für die Wohnung der Beklagten nicht plausibel gewesen sei. Ohne eigene Sachkunde sei das Amtsgericht abgewichen.
Weiter sei es fehlerhaft, die möglichen Kosten für eine Instandsetzung der Terrassentür als „nicht wesentlich ins Gewicht fallend” abzuhandeln.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Schwabach vom 11.08.2004 insoweit aufzuheben, als sie verurteilt worden ist, an den Kläger ab dem 01.01.2003 eine um 34,82 EUR erhöhte Miete, mithin eine monatliche Grundmiete von 392,72 EUR, zu zahlen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er macht vor allem geltend, es komme allein darauf an, dass durch den Einbau der neuen Fenster rein rechnerisch eine nachhaltige Energieeinsparung zu erzielen sei.
Ergänzend wird auf die Schriftsätze der Parteien, insbesondere zur Berufungsbegründung und -erwiderung verwiesen.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils.
1.
Die Berufung ist zulässig.
Der in § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO genannte Beschwerdewert ist erreicht. Er bemisst sich im Rahmen von Mietverhältnissen über Wohnraum nach dem 3 ½-fachen des jährlichen, im angefochtenen Urteil festgestellten Mieterhöhungsbetrages (§ 9 ZPO). Die Kammer folgt insoweit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, BGH-Rep. 2003, 1036). Danach ergibt sich ein Betrag von 1.462,44 EUR.
Ferner ist die Berufung innerhalb der 2-monatigen Frist des § 520 Abs. 2 ZPO begründet worden.
2.
Das Rechtsmittel ist allerdings nur zum Teil begründet.
Die Kammer ist an die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts gebunden (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zweifel an deren Richtigkeit oder Vollständigkeit bestehen nicht. Jedoch rechtfertigen diese. Tatsachen eine in Einzelheiten abweichende Beurteilung (§ 513 Abs. 1 ZPO).
a)
Die Mieterhöhung im Zusammenhang mit einer Modernisierung der Mietsache regelt sich nach § 559 BGB.
aa)
Danach muss zunächst überhaupt eine bauliche Maßnahme im Sinne einer Modernisierung vorliegen. Abzugrenzen ist von Tätigkeiten der Instandhaltung und Instandsetzung. Denn diese gehören zur vertraglichen Primärpflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2) und können daher nicht mieterhöhend auf den Mieter abgewälzt werden.
Die Behebung von baulichen Mängeln, insbesondere solchen wegen Abnutzung und Alters, und die Erhaltung oder Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs ist bloße Instandsetzung (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 56.).
bb)
Vorliegend sind die vorhandenen Fenster in der Wohnung der Beklagten nicht lediglich durch gleichwertige Neuanschaffungen ersetzt werden. Vielmehr erfüllen die nunmehr vorhandenen Kunststoff-Fenster unstreitig einen technisch höheren Standart als die 30 Jahre alten Aluminium-Fenster zuvor.
Ob darüber hinaus zumindest teilweise der ordnungs- und vertr...