LG Osnabrück Urteil vom 31.05.1995 - 11 S 160/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummietverhältnis: Wirksamkeit der Umlage sonstiger Betriebskosten

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die pauschale Anführung der Umlage von sonstigen Betriebskosten reicht für eine mietvertragliche Überbürdung von Betriebskosten auf den Mieter nicht aus; zur wirksamen Überbürdung bedarf es einer substantiierten Aufführung der sonstigen Kosten im Mietvertrag; dies gilt auch für Individualverträge.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die sonstigen Betriebskosten, die die Beklagten zutreffend im Schriftsatz v. 22.3.1993 mit 1.531,48 DM errechnet haben, stehen der Klägerin dagegen nicht zu. Gemäß § 546 BGB hat der Vermieter die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten zu tragen. Es ist zwar anerkannt, daß die Vorschrift abdingbar ist und eine solche Abänderung auch heute die Regel ist. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin und die Beklagten haben in dem schriftlichen Mietvertrag v. 22.3.1983 auch in § 3 des Mietvertrages eine solche Regelung getroffen, wonach bestimmte Kosten des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung von den Mietern zu tragen sind. Hierzu zählen nach dem schriftlichen Vertrag unter 3g auch sonstige Betriebskosten. Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich bei den Kosten für Schwimmbad und Sauna um Betriebskosten. Insofern wird auf die Ausführungen der Kammer in dem Vorlagebeschluß v. 29.6.1994 Bezug genommen (vgl. insgesamt zu den sonstigen Betriebskosten auch Bub/Treier Handbuch der Geschäftsraummiete 2. Aufl. III A 40; Pfeifer ZMR 1993, 353, 354). Der Klägerin stehen gleichwohl die sonstigen Betriebskosten in Höhe von 1.531,48 DM nicht zu, da in dem Vertrag nicht näher angegeben ist, welche sonstigen Betriebskosten von den Beklagten zu tragen sind. Die pauschale Anführung von sonstigen Betriebskosten reicht für eine Überbürdung auf den Mieter nicht aus. Mit dem LG Hannover (WM 1991, 358 und Pfeifer Nebenkosten 4. Aufl. Seite 41) ist die Kammer der Auffassung, daß wegen der Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 546 BGB es einer substantiierten Aufführung der sonstigen Kosten bedarf, damit sie wirksam auf den Mieter überbürdet werden. Wegen der Abweichung von § 546 BGB gilt dies nicht nur für Verträge, die einer Kontrolle nach dem AGBG unterliegen, sondern auch für Individualverträge. Auch das OLG Oldenburg teilt ersichtlich die Auffassung der Kammer, wie sich aus den Ausführungen auf Seite 4 des Beschlusses v. 22.2.1995 (WM 1995, 430) ergibt.

Außerdem ist die Kammer der Auffassung, daß die Überbürdung von sonstigen Betriebskosten ohne nähere Spezifizierung wegen Verstoßes gegen § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG nicht Vertragsbestandteil geworden ist. Bei dem vorliegenden Mietvertrag v. 22.3.1983 handelt es sich um einen von der Rechtsvorgängerin der Klägerin verwendeten Formularvertrag. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG sind unwirksam Klauseln, die in ihrem Kernbereich unklar sind. Die Verwendung eines umfassenden Auffangtatbestandes ist jedenfalls dann unwirksam, wenn es dem Verwender möglich und zumutbar ist, den Anwendungsbereich klar und unzweideutig anzugeben (vgl. OLG Karlsruhe WM 1986, 9, 10). Letzteres wäre der Rechtsvorgängerin der Klägerin aber bei Vertragsschluß ohne weiteres möglich gewesen, da ihr die anfallenden Kosten bekannt sein mußten.

Fundstellen

Dokument-Index HI1736691