LG Regensburg Urteil vom 25.04.1995 - 2 S 451/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Sicherung der Nebenkostenforderungen durch Mietkaution

Orientierungssatz

Es entspricht dem Wesen der Kaution als Sicherungsmittel von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, daß der Vermieter auch für noch nicht fällige Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht hat.

Bei der Bemessung der dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einzuräumenden Frist zur Abrechnung der Nebenkosten kommt es jeweils auf die besonderen Umstände des Einzelfalles an.

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Endurteil des Amtsgerichts Regensburg vom 11. November 1994 dahingehend abgeändert, daß der Beklagte 4 % Zinsen aus der Hauptsache von 400,- DM erst seit 01. März 1995 zu zahlen hat.

Im übrigen wird die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsrechtsstreits.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 I ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber nur in geringem Umfang begründet.

1. Das Rechtsmittel ist form- und fristgerecht eingelegt. Zwar ist die Berufungssumme des § 511 a Abs. 1 ZPO nicht erreicht. Die Zulässigkeit der Berufung ergibt sich aber aus § 511 a Abs. 2 ZPO.

Bei der von der Klägerin begehrten Rückzahlung des einbehaltenen Kautionsanteils von 400,- DM handelt es sich um eine Streitigkeit über einen Anspruch aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Das Amtsgericht Regensburg ist in der angefochtenen Entscheidung in einer Rechtsfrage von einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamburg vom 06. Januar 1988 (Deutsche Wohnungswirtschaft 1988, 41) abgewichen. In der genannten Entscheidung geht das Oberlandesgericht Hamburg von der Verwendbarkeit der Kaution für noch nicht fällige Nebenkostenansprüche und einem dementsprechenden Zurückbehaltungsrecht des Vermieters aus. Das Amtsgericht Regensburg verneint in seinem Urteil vom 11. November 1994 ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten aus der Kaution für noch nicht abgerechnete Nebenkosten, da die Kaution jedenfalls dann, wenn keine ausdrückliche Abrede vorläge, nicht zur Sicherung von Nebenkostenabrechnungsforderungen diene.

Diese Feststellungen des Amtsgerichts erweisen sich als eine Abweichung in einer Rechtsfrage von der obergerichtlichen Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Hamburg.

Zwar betont der Amtsrichter in der angefochtenen Entscheidung, daß er den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag auslege. In der Begründung finden sich aber ganz überwiegend allgemeine Erwägungen zum Sicherungszweck einer Kaution, die vom konkreten Mietverhältnis unabhängig sind. Insbesondere stellt der Amtsrichter fest, daß eine Kaution ohne besondere diesbezügliche Vereinbarung grundsätzlich nicht der Sicherung noch nicht fälliger Nebenkostenansprüche des Vermieters diene und deshalb vom Vermieter auch nicht bis zur erfolgten Abrechnung zurückbehalten werden dürfe.

Daß die angeführte Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamburg in einer Pachtsache erging, ist auf die Zulässigkeit der Berufung ohne Einfluß. Es ist zwar umstritten, ob Voraussetzung einer Divergenzberufung nach § 511 a Abs. 2 ZPO ist, daß die obergerichtliche Entscheidung ebenfalls in einer Wohnraummietsache ergangen sein muß (siehe Baumbach-Lauterbach-Albers, 53. Aufl., Rz 27 zu § 511 a ZPO und Rz 3 zu § 541 ZPO. Das Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg bezieht sich in seinen Ausführungen zur Kautionsverrechnung ausdrücklich auf das Mietrecht. Deshalb kann die Frage, ob wegen des grundsätzlich weitgehenden Gleichlaufs von materiellem Miet- und Pachtrecht eine Divergenzberufung nach § 511 a Abs. 2 ZPO auch bei Abweichungen von einer Pachtentscheidung begründet werden kann, dahingestellt bleiben, da sich die obergerichtliche Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamburg auf die Mietrechtsbestimmungen bezieht und die Sicherungsabrede der Kaution auch auf noch nicht fällige Nebenkostenforderungen ausdehnt. Die Entscheidung des Amtsgerichts Regensburg weicht in dieser Rechtsfrage von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamburg ab.

2. In der Sache erweist sich die Berufung des Beklagten im wesentlichen als unbegründet und nur hinsichtlich des Beginns der Verzinsung erfolgreich, da der Beklagte zwischenzeitlich zur Herausgabe des zurückbehaltenen Kautionsteils verpflichtet ist. Diese Verpflichtung bestand allerdings noch nicht zum Zeitpunkt des Erlasses des Ersturteils, sondern ist erst im Lauf des Berufungsrechtsstreits eingetreten.

Die Berufungskammer ist mit dem Oberlandesgericht Hamburg der Auffassung, daß es dem Wesen der Kaution als Sicherungsmittel von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis entspricht, daß der Vermieter auch für noch nicht fällige Ansprüche aus Betriebskostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters besteht (siehe auch Sternel, 3. Aufl., III, Rz 256).

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts durfte der Beklagte zur Sicherung seiner noch nicht berechneten Nebenkostenforderung für die...