LG Saarbrücken Urteil vom 19.04.1996 - 13 B S 227/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Geltendmachung des Mietkautionsanspruchs des Vermieters nach Beendigung des Mietvertrages

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Ist der Wohnungsmietvertrag beendet, kann der Vermieter den vertraglichen Kautionsgestellungsanspruch, der bislang nicht erfüllt worden war, nur geltend machen, wenn er ein Sicherungsinteresse hat. Das Sicherungsinteresse ist durch schlüssige Darlegung offener Geldforderungen nachzuweisen. Das Sicherungsinteresse ist nicht gegeben, wenn der Vermieter neben dem Kautionsanspruch den zu sichernden Anspruch unmittelbar geltend macht oder rechtshängig gemacht hat, oder wenn der Kautionsrückgewährungsanspruch des Mieters bereits zu erfüllen wäre.

Tenor

I. Auf die Berufung des Beklagten zu 2) wird das am 13. Oktober 1995 verkündete Urteil des Amtsgerichts St. Ingbert, Az.: 3 C 178/95, abgeändert und die Klage gegen den Beklagten zu 2) abgewiesen.

II. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Kläger je zu 1/2 die Kläger und die Beklagte zu 1), die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) trägt diese selbst und die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) tragen die Kläger.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.

III. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 2.200,-- DM festgesetzt.

Gründe

Wegen des Sach- und Streitstandes wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils, auf die in der Berufungsinstanz zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 22. März 1996 Bezug genommen.

Die Berufung des Beklagten zu 2) ist gemäß den §§ 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden; sie ist somit zulässig.

Sie ist auch begründet. Denn den Klägern steht gegen den Beklagten zu 2) der geltend gemachte Anspruch auf Hinterlegung der Kaution in Höhe von 2.200,-- DM nicht zu.

Dem Vermieter steht gegen den Mieter ein Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit (Kaution) mangels einschlägiger gesetzlicher Regelungen nur dann zu, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart worden ist. Die Mietsicherheit beruht insoweit allein auf vertraglicher Grundlage (vergl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, Kapitel III, Randziffer 221). Zwar ist zwischen den Klägern als den Vermietern und dem Beklagten zu 2) auf der Mieterseite eine vertragliche Vereinbarung dahingehend, dass der Mieter eine Kaution in Höhe von 2.200,-- DM zu hinterlegen hat, die nach dessen Vorgaben angelegt wird, aber nur dem Vermieter gegenüber verfügbar ist (§ 24 des Mietvertrages vom 31.10.1994), getroffen worden. Der Erfüllungsanspruch der Kläger auf Leistung der Kaution gemäß der vertraglichen Vereinbarung steht jedoch der Umstand entgegen, dass das Mietverhältnis mittlerweile beendet ist und vermeintliche Zahlungsansprüche gegen den Beklagten zu 2), zu deren Sicherung die Kaution dienen soll, klageweise geltend gemacht bzw. im übrigen nicht schlüssig dargelegt worden sind.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 1981, Seite 976, 977), der sich die Kammer anschließt, wird der Mieter, der entgegen den vertraglichen Vereinbarungen keine Sicherheit geleistet hat, von dieser Verpflichtung grundsätzlich weder durch die rechtliche noch durch die tatsächliche Beendigung des Mietvertrages befreit. Der Erfüllungsanspruch des Vermieters wirkt insoweit über die Zeit des Vertragsendes hinaus weiter, da der Sinn und Zweck der Sicherheitsleistung in einer Sicherung für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Mieters besteht und diese auch nach Vertragsbeendigung gewährleistet sein muß. Der Vermieter soll sich gerade wegen der nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen können. Solange und soweit dem Vermieter aus dem Vertrag noch Forderungen zustehen, kann er deshalb die fällige Kaution auch noch nach der Beendigung des Vertrages verlangen. Da der Mieter sich bei Ablauf des Mietverhältnisses mit der Kautionsleistung in Verzug befindet, darf der Vermieter zu diesem Zeitpunkt nicht schlechter gestellt werden, als er bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätte. Demzufolge muß er sich nicht auf den häufig umstrittenen Anspruch selbst verweisen lassen, während die Forderung auf Erbringung der Sicherheit nach dem Inhalt des Vertrages keiner Begründung bedarf. Der Vermieter hat deshalb nach der Beendigung des Vertrages grundsätzlich die Wahl, ob er die Kaution oder die Zahlungsansprüche einklagt. Es ist ihm jedoch verwehrt, beide Forderungen geltend zu machen. Beide Forderungen einklagen kann er nicht, weil er bei Erfüllung der Zahlungsansprüche die Kaution sofort wieder zurückgeben müßte (§ 242 BGB). Darüberhinaus ist der Vermieter, der sich dafür entscheidet, die Kaution einzuklagen, gehalten, schlüssig vorzutragen, dass di...