LG Saarbrücken Urteil vom 26.03.1999 - 13 B S 233/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Minderung der Bruttomiete. Wohnraummiete: Umfang des Leistungsverweigerungsrecht wegen Mangels der Mietsache. Wohnraummiete: Vereinbarung einer Bruttoinklusivmiete

Orientierungssatz

1. Steht dem Mieter ein Mietminderungsrecht zu, ist die Minderungsquote von der Bruttomiete zu berechnen.

2. Dem Mieter steht wegen eines Mangels der Mietsache ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß BGB § 320 gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters in Höhe des dreifachen Betrages der Mängelbeseitigungskosten zu.

3. Hat der Mieter nach dem Mietvertrag neben dem Kaltmietzins monatlich einen Nebenkostenbetrag zu zahlen, ohne daß im einzelnen festgelegt ist, welche Unkosten der Mieter zu bezahlen hat, kann dies nur als Vereinbarung einer Bruttoinklusivmiete verstanden werden.

Tenor

I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 22. September 1998 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Neunkirchen -- 4 C 145/98 -- wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung.

III. Der Streitwert der Berufung wird auf 6.000,00 DM festgesetzt.

Gründe

Der Kläger hat gegen die Beklagte Zahlungsklage sowie Räumungs- und Herausgabeklage bezüglich der von dieser im ersten Obergeschoss links des Anwesens ... in ... innegehaltenen Wohnung erhoben, nachdem er zuvor mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 10.11.1997 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten wegen Zahlungsverzuges erklärt hatte. Mit der Klageschrift hat er nochmals die fristlose Kündigung aussprechen lassen und schließlich hat er mit prozessualem Schriftsatz vom 06.05.1998 eine weitere fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklären lassen. Der Kläger beruft sich auf Verzug mit Mietzinszahlungen für die Zeit von Juni 1997 (siehe Kündigung vom 10.11.1997 und Klageschrift vom 29.01.1997) bis Februar 1998 einschließlich (vgl. Schriftsatz des Klägers vom 23.06.1998).

Das Amtsgericht Neunkirchen hat die Beklagte mit dem am 22.09.1998 verkündeten Teilurteil, auf das vollinhaltlich Bezug genommen wird, zur Räumung und Herausgabe der Wohnung in dem Anwesen ... in ... verurteilt.

Die von der Beklagten gegen das Urteil eingelegte, gemäß den §§ 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO zulässige Berufung ist nicht begründet.

Zwischen den Parteien hat seit 01.01.1996 ein Mietverhältnis bestanden, das durch die Kündigung des Klägers vom 10.11.1997 beendet worden ist. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB hat die Beklagte demgemäß die gemietete Wohnung zurückzugeben.

Die von der Beklagten mit Schriftsatz vom 26.05.1998 vertretene Auffassung, zwischen den Parteien bestehe keine vertragliche Beziehung, hat die Beklagte im weiteren Verlauf des Rechtsstreits nicht aufrechterhalten. Ursprünglich war beginnend mit dem 15.01.1989 gemäß Vertrag vom 06.01.1989 ein Mietvertrag zwischen dem geschiedenen Ehemann der Beklagten und dem Kläger begründet worden. Nachdem der geschiedene Ehemann der Beklagten, dem gegenüber mit Schreiben vom 06.12.1995 die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt worden war, die Wohnung im Dezember 1995 verlassen hatte, wurde das Mietverhältnis ab 01.01.1996 von der Beklagten mit dem Kläger fortgesetzt. Die Beklagte persönlich hatte den Kläger mit Schreiben vom 30.10.1995 gebeten, den Mietvertrag auf sie umzuschreiben; zudem hatte ihr jetziger Prozessbevollmächtigter den Kläger mit Schreiben vom 22.12.1995 davon unterrichtet, dass die Beklagte daran interessiert sei, das Mietverhältnis allein fortzusetzen. Das von der Beklagten unterbreitete Angebot hat der Kläger angenommen.

Nach den Schreiben vom 30.10.1995 und vom 22.12.1995 sollte das mit dem geschiedenen Ehemann der Beklagten begründete Mietverhältnis mit der Beklagten fortgesetzt werden. Das bedeutet, da von keiner Partei vertragliche Änderungen verlangt wurden, dass das Mietverhältnis zu den Bedingungen des Vertrages vom 06.01.1989 fortgesetzt wurde. Weiter bedeutet dies, dass für die Wohnung (ohne Garage) monatlich 500,00 DM zu zahlen waren und dass außerdem auf die Nebenkosten monatlich 110,00 DM zu entrichten waren.

Mit der somit geschuldeten Miete befand die Beklagte sich ab Juni 1996 in einem gemäß § 554 BGB die Kündigung rechtfertigenden Umfang in Verzug. Die Kündigung vom 10.11.1997 war gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und außerdem gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB berechtigt.

Die Beklagte befand sich im Sinne von § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete, nämlich mit einem Teil, der den Mietzins für einen Monat überstieg, in Verzug.

Die Beklagte hat für die Monate Juni bis einschließlich Dezember 1997 ausgehend von ihrem eigenen Vorbringen keinen Kaltmietzins geleistet. Der am 09.06.1997 gezahlte Betrag von 610,00 DM war mit der Zweckbestimmung "Miete Mai 1997" versehen. Gezahlt wurde für die Zeit bis einschließlich Dezember 1997 der monatliche Nebenkostenbetrag von 110,00 DM, wobei insoweit die Zahlung für die Monate September und Oktober 1997 am 06.11.1997...