Entscheidungsstichwort (Thema)
Altmietverträge im Beitrittsgebiet: Umstellung auf Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlungen. Altmietverträge im Beitrittsgebiet: Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung. Altmietverträge im Beitrittsgebiet: Umlagefähigkeit von Hauswartskosten
Orientierungssatz
1. Die inhaltlichen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung für Altmietverhältnisse im Beitrittsgebiet richten sich nach dem Grad der Zumutbarkeit, d.h. nach einer sinnvollen Relation zwischen dem Zeit- und Arbeitsaufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Informationsinteressen des Mieters andererseits. Es muß jedenfalls gewährleistet werden, daß der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung selbst, ohne Hinzuziehung der Belege, hinreichend klar ersehen und überprüfen kann.
2. Vermieter konnten bei vor dem 3. Oktober 1990 in der ehemaligen DDR abgeschlossenen Mietverträgen bis zum 31. Dezember 1997 durch einseitige Erklärung die Miete auf “Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen„ umstellen.
3. Die Umstellung auf Umlage der Betriebskosten bzw. Betriebskostenvorauszahlung genießt auch nach Außerkrafttreten der BetriebskostenumlageVO Bestandsschutz nach § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG, wobei der Vermieter aber nicht mehr an die Kappungsgrenze der BetriebskostenumlageVO gebunden ist.
4. Gehört die Pflege und Bedienung der Heizungsanlage nicht zu den Arbeitsleistungen des Hauswarts, dürfen diese Kosten gesondert umgelegt werden.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ... vom 23. Januar 2003 (Geschäftszeichen ...) wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision zu dem Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen.
und beschlossen:
Der Streitgegenstandswert für das Berufungsverfahren wird auf ... festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt die Beklagten nach Korrektur und Neuerstellung der Einzelabrechnungen auf Nachzahlung aus neu erstellten und mit einer Erläuterung versehenen Betriebsnebenkostenabrechnungen vom 14. Dezember 2000 betreffend die Abrechnungszeiträume 1994 bis 1997 in Anspruch.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts ... vom 23. Januar 2003 Bezug genommen.
Ergänzend ist lediglich Folgendes auszuführen:
Die Klägerin hatte die die Mietwohnung der Beklagten betreffenden Betriebsnebenkosten bereits einmal zuvor für das Abrechnungsjahr 1994 unter dem 02. Dezember 1995, für das Abrechnungsjahr 1995 unter dem 21. Oktober 1996 und für das Abrechnungsjahr 1996 unter dem 22. September 1997 sowie für den Abrechnungszeitraum 1997 unter dem 10. August 1998 abgerechnet und die Nachzahlungsforderung vor dem Amtsgericht ... unter dem Geschäftszeichen ... eingeklagt.
Das Amtsgericht ... wies mit Urteil vom 28. Dezember 1999 die seinerzeitige Klage als derzeit unbegründet zurück. Die gegen das Urteil des Amtsgerichts ... von der Klägerin unter dem Geschäftszeichen ... eingelegte Berufung ist mit Urteil des Landgerichts Stendal vom 07. September 2000 zurückgewiesen worden.
Die Klägerin erstellte daraufhin unter dem 14. Dezember 2000 im Hinblick auf die Beanstandungen des Landgerichts Stendal gegen die vormaligen Abrechnungen neue Betriebsnebenkostenabrechnungen und fügte den jeweiligen Abrechnungen Einzelerläuterungen bei.
Ferner reichte die Klägerin mit Schreiben vom 16. Januar 2001 die jeweiligen Einzelkostenaufstellungen sowie Heizkostenabrechnungen des Messdienstes K nach.
Das Amtsgericht ... hat mit Urteil vom 23. Januar 2003 der Klage stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin ... Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 06. Februar 2001 zu zahlen.
Zur Begründung hat das Amtsgericht ... ausgeführt, dass der Klägerin gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ein Nachzahlungsanspruch in Ansehung der Betriebsnebenkosten aus dem Mietvertrag der Parteien in Verbindung mit § 535 Abs. 1 BGB zustehe.
Die von der Klägerin in die Abrechnungen eingestellten Kosten seien umlagefähig. Die Abrechnungen der Klägerin seien jeweils auch inhaltlich prüffähig und würden nunmehr den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung nach Maßgabe des § 259 BGB entsprechen.
Die Nachforderung der Klägerin sei auch weder verjährt noch verwirkt. Für die Betriebsnebenkostenforderung habe die vierjährige Verjährungsfrist des § 197 BGB a. F. Geltung beansprucht, die gemäß § 201 BGB a. F. zu Ende des Kalenderjahres jeweils in Lauf gesetzt worden sei. Mit Einreichung des Mahnbescheides bei dem Amtsgericht ... am 21. Dezember 1998 sei jene Verjährungsfrist zunächst unterbrochen worden bis zum rechtskräftigen Abschluss des Rechtsstreites in dem Vorverfahren mit Urteil des Landgerichts Stendal vom 07. September 2000 zu dem Geschäftszeichen ..., gemäß § 211 BGB a. F. sei die unterbrochene Verjährungsfrist sodann wiederum neu in Lauf gesetzt worden.
Der Einwand der Verwirkung greife...
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