Entscheidungsstichwort (Thema)
Maklerprovision: Ausschluß bei Vorkaufsrechtsausübung. Maklerprovision: Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag. Maklerprovision: Leistungsverhältnis zwischen Käufer und dem im Auftrag des Verkäufers tätigen Makler
Orientierungssatz
1. Übt die Gemeinde das gesetzliche Vorkaufsrecht gemäß BauGB § 24 Abs 1 Nr 4 aus, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers.
2. Wenn sich der Grundstücksverkäufer in einem notariellen Kaufvertrag verpflichtet, dem Makler eine Provision zu zahlen, wird ein von der Maklerleistung unabhängiges Schuldversprechen begründet, wenn die Parteien bei Vertragsschluß wußten, daß die Voraussetzungen für eine Maklerleistung nicht vorlagen.
3. Stellt der Makler, der entsprechend der Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag im Auftrag des Verkäufers tätig geworden ist, die Provisionsforderung unmittelbar dem Käufer in Rechnung, dann handelt es sich bei der Zahlung des Käufers an den Makler um eine Leistung iSv BGB § 812 Abs 1 S 1.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 49.300,- DM (in Worten: neunundvierzigtausenddreihundert Deutsche Mark) nebst 5 % Zinsen seit dem 10.03.1999 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 56.500,- DM vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin, die Immobilien erwirbt, um sie sodann zu verwerten, suchte im Frühjahr/Sommer 1998 ein Mehrfamilienhaus in Wiesbaden und wandte sich hierzu mit der Bitte um Nachweis entsprechender Objekte an die Beklagte. Diese wies ihr sodann das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB, die von der Landeshauptstadt Wiesbaden für den Bereich "Südliche Innenstadt" erlassen worden war, liegende Mehrfamilienhaus Mathias-Claudius-Straße 22 nach.
Die Klägerin schloß sodann mit dem Eigentümer dieses Anwesens ... am 21.07.1998 vor dem Notar ... einen notariellen Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von 850.000,- DM (Fotokopie Blatt 13 - 23 d.A.). In dem den vereinbarten umfassenden Gewährleistungsausschluß im einzelnen regelnden § 7 dieses Vertrages heißt es u.a. wie folgt:
"Der Verkäufer bestätigt, daß er keinen Antrag an die Stadt gestellt hat bezüglich Aufteilung in Wohnungseigentum (auch in der Vergangenheit nicht), ferner daß keine Ansprüche der Mieter gegen den Eigentümer vorliegen und auch keine baurechtlichen Vorschriften/Bauauflagen vorliegen."
In § 14 des Vertrages ist folgende Maklerklausel enthalten:
"Bei dem Zustandekommen dieses Kaufvertrages war die Maklerfirma ..., ... im Auftrag des Verkäufers beteiligt. Der Käufer zahlt aufgrund ihrer Tätigkeit einen Provisionsanspruch in Höhe von 5,8 % des Kaufpreises incl. 16 % Mehrwertsteuer, mithin 49.300,- DM, an den Makler. Die Maklergebühr ist verdient und zahlbar mit Unterzeichnung dieses Kaufvertrages. Der Käufer übernimmt in Höhe dieser Provisionssumme zusätzlich eine rechtlich selbständige Zahlungsverpflichtung, aus der ihn der Makler auch unmittelbar in Anspruch nehmen kann.
Die Vertragsparteien weisen den Notar an, der Maklerfirma eine einfache Ablichtung dieses Vertrages zur Verfügung zu stellen."
Diese Maklergebühr hat die Klägerin unmittelbar nach Abschluß des Kaufvertrages an die Beklagte gezahlt.
Durch Bescheid vom 24.09.1998 (Fotokopie Blatt 24 - 27 d.A.) hat die Landeshauptstadt Wiesbaden auch gegenüber der Klägerin ihr Vorkaufsrecht nach §§ 24 Abs. 1 Ziff. 4, 172 BauGB ausgeübt und den zu zahlenden Betrag abweichend von § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 nach dem Verkehrswert des Grundstücks mit 510.000,- DM festgesetzt. Sie hat ihre Entscheidung damit begründet, daß die von Amts wegen durchgeführte Sachverhaltserforschung ergeben habe, daß durch den Verkauf des Objekts an die Klägerin die Ziele der Erhaltungssatzung im Hinblick auf den Milieuschutz beeinträchtigt würden, weil die Klägerin ihr gegenüber schriftlich erklärt habe, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen in dem Objekt durchführen zu wollen sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beantragen, um das Objekt in Eigentumswohnungen umzuwandeln sowie bestehende Mietverhältnisse zu diesem Zweck aufzulösen bzw. den Mietern alternativ den Umzug in eine andere Wohnung anzubieten. Zum Abschluß eines öffentlich-rechtlichen Vertrages mit der Verpflichtung, die Ziele der Erhaltungssatzung zu wahren, den ihr die Landeshauptstadt Wiesbaden zuvor im Rahmen des ihr gemäß § 27 I BauGB bestehenden Abwendungsrechts angeboten hatte, war die Klägerin nicht bereit, weil sie von ihrer mit dem Erwerb des Hauses verfolgten Absicht, das Objekt in Wohnungseigentum aufzuteilen, nicht abrücken wollte. Der Bescheid der Landeshauptstadt Wiesbaden vom 24.09.1998 wurde rechtskräftig. Der Grundstücksverkäufer Baumann machte daraufhin gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch.
Das Objekt wurde anschließend von dem Geschäftsführer der Beklagten zu einem Kaufpreis von 750.000,- DM erworben.
Die Klägerin begehrt im vorliegenden Rechtsstreit vo...