Löschung einer Zwangssicherungshypothek (durch beglaubigte Quittung)

Normenkette

§ 16 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, § 22 GBO, § 29 Abs. 1 GBO, § 741 BGB, § 742 BGB, § 743 BGB

Kommentar

1. Ist im Grundbuch eine Zwangssicherungshypothek für mehrere Gläubiger "als Berechtigte in Wohnungseigentümergemeinschaft" eingetragen, so wird durch eine löschungsfähige Quittung des amtierenden Verwalters der Gemeinschaft der Nachweis erbracht, dass die Hypothek nicht mehr den eingetragenen Gläubigern zusteht.

Im vorliegenden Fall bekannte in beglaubigter Erklärung die Verwaltung, hinsichtlich zweier Zwangssicherungshypotheken durch den Eigentümer und persönlichen Schuldner voll befriedigt worden zu sein. Diese Erklärung als sog. löschungsfähige Quittung liefert den Nachweis dafür, dass die Gläubiger wegen der den Hypotheken zugrunde liegenden Forderungen voll befriedigt sind und die Hypotheken als Grundschulden auf den betreffenden Eigentümer übergegangen sind ( § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1177 Abs. 1 S. 1 BGB). Damit ist auch der Nachweis gemäß § 22 GBO geführt, dass die Hypotheken nicht mehr den eingetragenen Gläubigem zustehen; diese brauchen bei der Löschung nicht mehr mitzuwirken.

2. Für die löschungsfähige Quittung gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 GBO reicht notarielle Beglaubigungsform nach h.R.M. aus; Beurkundung ist nicht erforderlich, auch wenn es sich insoweit bei ihr nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine Wissenserklärung über die Entgegennahme der geschuldeten Leistung und damit über einen tatsächlichen Vorgang handelt. Die Gegenmeinung, die notarielle Beurkundung nach § 29 Abs. 1 S. 2 GBO ordert, ist abzulehnen (was in der Entscheidungsbegründung näher dargelegt wird).

Auch die Beweiskraft einer notariell beurkundeten Erklärung geht - was die Richtigkeit der Erklärung betrifft - praktisch nicht über die einer notariell beglaubigten Erklärung hinaus. Weder Wortlaut noch System des Gesetzes bieten einen Anlass, für die löschungsfähige Quittung die Form der notariellen Beurkundung zu fordern; praktische Erwägungen und eine fest eingebürgerte Praxis sprechen zusätzlich dagegen.

3. Nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist gerade der Verwalter berechtigt, für Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie alle Zahlungen entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen; diese Bestimmung ist zwingend. Hierunter fallen auch Erstattungsbeträge aus einem wohnungseigentumsgerichtlichen Kostenfestsetzungsbeschluss ( § 16 Abs. 5 WEG steht dem nicht entgegen, vgl. BayObLGZ 92, 210/213 und WM 93, 486 im Anschluss an KG Berlin, WM 92, 327 unter Änderung früherer Rechtsprechung).

Der Verwalter ist insoweit auch berechtigt, bei der Inempfangnahme der Zahlungen und bei der Erteilung der löschungsfähigen Quittung die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger der Sicherungshypotheken zu vertreten, und zwar unabhängig davon, ob sie noch Mitglieder der Gemeinschaft sind oder nicht. Nach Senatsmeinung (in Übereinstimmung mit Weitnauer) stehen gemeinschaftliche Forderungen gegen Dritte den Wohnungseigentümern in schlichter Rechtsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB zu; die Mitberechtigung eines Wohnungseigentümers daran geht mit einem Wechsel in der Mitgliedschaft durch Veräußerung der Wohnung oder in Folge Zuschlages in der Zwangsversteigerung nicht kraft Gesetzes auf den neuen Wohnungseigentümer über. Entsprechendes gilt für Ansprüche der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG, wenn es sich bei ihnen streng genommen nicht um gemeinschaftliche Forderungen im Sinne von §§ 741 ff. BGB handelt (vgl. auch Weitnauer, PiG 21, 59/66).

Eine Übertragung von Kostenerstattungsansprüchen (als Grundlage der Zwangssicherungshypotheken) - auch anteilig - auf Erwerber eines Wohnungseigentums analog § 747 Satz 1 BGB kommt hier nicht in Betracht; diese hätte der Eintragung in das Grundbuch bedurft. Dennoch kommt es nicht darauf an, ob die eingetragenen Gläubiger noch mit den Wohnungseigentümern identisch sind. Denn der Zahlungsverkehr mit der Gemeinschaft ist über den Verwalter und über die Gemeinschaftskonten abzuwickeln, unabhängig davon, ob die Gläubiger einer Forderung - hier wird es auf den Zeitpunkt der Entstehung der Forderung, bei einer durch Hypothek gesicherten Forderung auf die Eintragung in das Grundbuch ankommen - bei Tilgung der Forderung noch Wohnungseigentümer sind oder nicht.

Der Verwalter ist zur Vertretung auch derjenigen Wohnungseigentümer berechtigt, die zwar Gläubiger der Forderung, im Zeitpunkt der Tilgung aber nicht mehr Wohnungseigentümer sind. Denn sonst wäre es für den Schuldner, sei er nun Dritter oder einer der Wohnungseigentümer, in vielen Fällen mit unzumutbaren Schwierigkeiten verbunden, die Gläubiger einer Verbindlichkeit zu ermitteln und mit schuldbefreiender Wirkung zu leisten (vgl. auch Bader in PiG, 17, 215/228). Auch bei einem Wechsel in der Person von Wohnungseigentümern bleibt die Empfangnahme von Zahlungen, mit denen zu irgendeinem Zeitpunkt begründete gemeinschaftliche Forderungen der Eigentümer beglichen werden, eine gemeinschaftliche Ange...