Luxuswohnungen: Beurteilung der Mangellage

Leitsatz

Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jedenfalls für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

WiStG § 5

Kommentar

In dem Verfahren war über die zulässige Miete einer in Berlin gelegenen 4-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 160 qm zu befinden. Die Miete betrug zuletzt 4.205 DM. Der Mieter hat die Ansicht vertreten, dass die Miete gegen § 5 WiStG verstoße; er hat den Vermieter deshalb auf Rückzahlung eines Teils der Miete in Anspruch genommen. Die Instanzgerichte haben der Klage stattgegeben. Der BGH hat sie abgewiesen.

Nach § 5 Abs. 1 WiStG handelt ordnungswidrig, wer für die Vermietung einer Wohnung ein unangemessen hohes Entgelt verlangt. Der Tatbestand setzt gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG u. a. voraus, dass die Mietpreisvereinbarung "infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" zu Stande kommt. In diesem Zusammenhang stellen sich zwei Fragen. Zum einen kommt es darauf an, ob für das geringe Angebot auf das Gesamtangebot an Wohnungen insgesamt abzustellen ist oder ob die Verhältnisse auf den jeweiligen Teilmärkten (Kleinwohnungen, Großwohnungen, Einfachwohnungen, Luxuswohnungen, etc.) maßgebend sind. Zum anderen ist fraglich, ob sich das Tatbestandsmerkmal des Ausnutzens allgemein auf die Wohnungsmarktsituation oder auf den konkreten Vertragsschluss bezieht.

1. Der BGH hat in dem Urteil vom 13.4.2005 (VIII ZR 44/04) entschieden, dass es für die Frage, ob ein "geringes Angebot" vorliegt, nicht auf den konkreten Stadtteil ankommt, in dem sich die Wohnung befindet. Maßgeblich ist die Marktlage im gesamten Stadtgebiet. In die Bewertung der Marktlage sind alle Wohngegenden einzubeziehen, "die nach ihrer Lage und Struktur dem Stadtteil ähnlich – also vergleichbar – sind, in welchem sich die gemietete Wohnung befindet". In der nunmehr vorliegenden Entscheidung wird ergänzend ausgeführt, dass innerhalb des Gemeindegebietes nach Wohnungsgruppen zu differenzieren ist. Der jeweilige "Teilmarkt" bestimmt sich nach den Kriterien des § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage). Der Umstand, dass im Gemeindegebiet die Zweckentfremdungsverordnung gilt, stellt kein ausreichendes Indiz für einen Mangel an Wohnungen mit überdurchschnittlicher Qualität dar.

2. In dem Urteil vom 28.1.2004 (VIII ZR 190/03) hat der BGH entschieden, dass es für das Tatbestandsmerkmal des Ausnutzens darauf ankommt, ob der konkrete Mieter im Einzelfall besondere Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche gehabt hat. Danch muss der Mieter im Einzelnen darlegen, welche Bemühungen er bei der Suche nach einer angemessenen Wohnung unternommen hat und weshalb diese Suche erfolglos geblieben ist. An dieser Meinung hält der BGH fest.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 25.01.2006, VIII ZR 56/04