Mängel (Miete) / 2 Anspruch auf Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands

2.1 Erfüllungsanspruch gegen den Vermieter

Ist die Mietsache mangelhaft, so kann der Mieter verlangen, dass der vertragsgemäße Zustand wieder hergestellt wird.^[1] Dies gilt auch dann, wenn eine Eigentumswohnung vermietet ist und die Mängel das Gemeinschaftseigentum betreffen. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, auf die Gemeinschaft einzuwirken, damit er seine mietrechtliche Pflicht erfüllen kann.^[2]

Hat der Eigentümer die Wohnung einem gewerblichen Zwischenmieter zum Zweck der Weitervermietung überlassen, so kann der Wohnungsnutzer (Untermieter) den Zwischenmieter auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen. Der Zwischenmieter kann nicht einwenden, dass ihm die Mängelbeseitigung nicht möglich sei, weil er keine Reparaturen im Gemeinschaftseigentum durchführen könne. Vielmehr ist er verpflichtet, alles ihm Zumutbare zu tun, um seinen Vermieter (= den Wohnungseigentümer) zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Hierzu ist der Zwischenmieter auch in der Lage, weil er gegenüber dem Eigentümer Erfüllungsansprüche nach § 536 BGB geltend machen kann. Der Eigentümer kann seinerseits die Gemeinschaft auf Durchführung der Reparatur in Anspruch nehmen, weil solche Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören.^[3]

Die Mängelbeseitigung muss so durchgeführt werden, dass keine optischen Nachteile entstehen.

Praxis-Beispiel

Feuchtigkeitsschäden beseitigen

Ist ein Feuchtigkeitsschaden zu beseitigen, so reicht es in der Regel nicht aus, wenn lediglich die beschädigten Wandteile ausgebessert werden; vielmehr kann in solchen Fällen eine Neutapezierung des gesamten Raums verlangt werden.^[4]

Dies gilt auch dann, wenn die Schönheitsreparaturen nach den Vereinbarungen im Mietvertrag an sich vom Mieter durchzuführen sind.^[5]

Achtung

Opfergrenze

Die vertraglich geschuldete Verpflichtung zur Wiederherstellung der Gebrauchstauglichkeit endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die Opfergrenze übersteigt. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn dem Vermieter die Mängelbeseitigung bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht zugemutet werden kann, weil das Mietobjekt keine ausreichende Rendite erbringt. Die Opfergrenze ist hoch anzusetzen, wenn durch den Mangel die Sicherheit der Mieter beeinträchtigt wird; sie ist niedriger, wenn es lediglich um die Instandsetzung von Komforteinrichtungen geht. Ist die Opfergrenze überschritten, so kann der Mieter keine Gewährleistungsansprüche geltend machen; er wird aber in der Regel von seiner Zahlungspflicht nach § 323 Abs. 1 BGB befreit.^[6]

Nach Ablauf der Mietzeit kann der Erfüllungsanspruch nicht mehr geltend gemacht werden; dies gilt auch dann, wenn dem Mieter eine längere Räumungsfrist bewilligt worden ist.^[7] Der Vermieter muss lediglich solche Maßnahmen durchführen, die erforderlich sind, um Gefahren für Leib oder Leben des Wohnungsnutzers abzuwenden und eine am allgemein üblichen Standard orientierte Nutzung zu ermöglichen.

Wird der Beseitigungsanspruch gerichtlich geltend gemacht, so wird der Vermieter verurteilt, die vom Mieter konkret benannten Mängel zu beseitigen. Ein solches Urteil wird nach § 887 ZPO vollstreckt: Auf Antrag des Mieters wird dieser vom Gericht des ersten Rechtszuges ermächtigt, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Handlungen auf Kosten des Vermieters vorzunehmen (Ersatzvornahme). Ist die Ersatzvornahme abgeschlossen, so kann der Mieter die hierdurch entstandenen Kosten als Zwangsvollstreckungskosten^[8] festsetzen lassen. Hierfür steht ein einfaches Verfahren, das Kostenfestsetzungsverfahren, zur Verfügung. Erstattungsfähig sind die notwendigen Kosten. Dabei kommt es im Grundsatz darauf an, welche Maßnahme zur Mängelbeseitigung eine verständige Partei für erforderlich halten durfte.

Wichtig

Kein Ausschreibungsverfahren notwendig

Der Mieter ist nicht verpflichtet, ein Ausschreibungsverfahren durchzuführen, um den billigsten Anbieter zu ermitteln. Ergeben sich keine konkreten Anhaltspunkte für überhöhte Rechnungspositionen, so darf der Mieter die Rechnung akzeptieren. Im anderen Fall kann er verpflichtet sein, die Rechnung zu kürzen und sich auf einen Rechtsstreit mit dem Handwerker einzulassen.^[9]

Behauptet der Vermieter, dass er den Mangel beseitigt habe, und wird diese Behauptung vom Mieter bestritten, so trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die behauptete Beseitigung des Mangels. Der Mieter kann sich auf ein Bestreiten der Mängelbeseitigung beschränken und braucht dieses nur dann zu substanziieren, wenn auch der Vermieter die Mängelbeseitigung und ihren Erfolg mit Substanz vorträgt.^[10]

[1] § 535 BGB.

[2] KG Berlin, RE v. 25.6.1990, 8 RE-Miet 2634/90, WuM 1990 S. 376.

[3] OLG Zweibrücken, RE v. 14.12.1994, 3 W-RE-195/94, NJW-RR 1995 S. 270 = ZMR 1995 S. 119 = WuM 1995 S. 144.

[4] AG Bad Bramstedt, Urteil v. 26.8.1985, 5 a C 27/85, WuM 1987 S. 19.

[5] Vgl. BGH, Urteil v. 25.2.1987, VIII ZR 88/86, NJW-RR 1987 S. 906.

[6] BGH, Urteil v. 26.9.1990, VIII ZR 205/89, WuM 1990 S. 546.

[7] LG Berlin, Urteil v. 21.11.1991, 61 S 6/91, MDR 1992 S. 478.

[8] § 788 ZPO.

[9] KG Berlin, Beschluss v. 22.6.1993, 1 W 675...