Mängel (Miete) / 5.2 Verschuldeter Mangel

Der Anspruch auf Schadensersatz besteht auch dann, wenn ein Mangel aufgrund eines Umstands eingetreten ist, den der Vermieter zu vertreten hat. Es genügt einfache Fahrlässigkeit.

Ein in diesem Sinne verschuldeter Mangel liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht nicht erfüllt. Der Eigentümer eines Hauses muss im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht dafür sorgen, dass von dem Gebäude und den dort befindlichen Einrichtungen keine Gefahren ausgehen. Zu diesem Zweck muss er das Anwesen in regelmäßigen Abständen kontrollieren.

Praxis-Beispiel

Glasscherben, Schnee und Eis

Der Vermieter ist gehalten, das Gras in der Umgebung von Spielplätzen kurzzuhalten, damit eventuell herumliegende Glasscherben erkannt und beseitigt werden können.^[1] Bei Schnee- und Eisglätte muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Zugangswege zum Anwesen gefahrlos begangen werden können. Die insoweit bestehende Schneebeseitigungs- und Streupflicht kann auf die Mieter übertragen werden; in diesem Fall muss der Vermieter aber durch regelmäßige Kontrollen sicherstellen, dass die Mieter diese Pflicht erfüllen.

Kann eine Gefahrenquelle nicht beseitigt werden, so muss der Vermieter hierauf deutlich hinweisen. Die Beseitigungs- oder Hinweispflicht gilt allerdings nur bei für andere nicht erkennbaren oder schwer erkennbaren Gefahren. Auf eine für jedermann sichtbare Gefahr muss nicht hingewiesen werden.^[2]

Den Vermieter trifft auch dann ein Verschulden, wenn sich in oder am Haus Einrichtungen oder Anlagen befinden, die so sachwidrig und fehlerhaft sind, dass die Mietsache nur in der Befürchtung einer drohenden Gefahr benutzt werden kann und der Mieter deshalb an dem vertragsmäßigen Gebrauch gehindert wird.^[3] Das Maß der anzuwendenden Sorgfalt bestimmt sich nach demjenigen, was der gesunde Verkehr erfordert, ohne dass auf eingerissene Nachlässigkeiten und Unsitten Rücksicht zu nehmen ist.^[4]

Für Schäden, die dem Mieter deshalb entstehen, weil ein anderer Mieter seine Obhutspflicht verletzt hat, muss der Vermieter grundsätzlich nicht einstehen, weil der schadensverursachende Mieter nicht Erfüllungsgehilfe^[5] des Vermieters ist.^[6] Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, die jeweiligen Miet­räume daraufhin zu kontrollieren, ob sich die vom Mieter eingebrachten Einrichtungen in einem verkehrssicheren Zustand befinden.^[7]

Wichtig

Verringerte Grenzwerte für Giftstoffe beachten

Werden die vom Bundesgesundheitsamt für zulässig erachteten Grenzwerte für die Belastung einer Wohnung mit Giftstoffen (z. B. PCP) herabgesetzt, so ist der Vermieter grundsätzlich zur Anpassung der Mietsache an die nunmehr gültigen Grenzwerte verpflichtet.^[8]

Wird diese Pflicht verletzt, kann ein Fall des verschuldeten Mangels vorliegen. Hiervon ist auszugehen, wenn der Vermieter den neuen Grenzwert kennt und gleichwohl nichts unternimmt, um einen mangelfreien Zustand herzustellen. Gleiches gilt, wenn der Vermieter untätig bleibt, weil er den neuen Grenzwert fahrlässig nicht kennt.

Wichtig

Vertragliche ­Haftungsbegrenzung

Die verschuldensabhängige Haftung des Vermieters für Mängel der Mietsache kann grundsätzlich nicht formularmäßig eingeschränkt werden. Nach dem Rechtsentscheid des BGH vom 24.10.2001^[9] verstößt die Klausel "Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter … für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit" gegen § 307 BGB. Eine solche Klausel ist unwirksam.

Die tragenden Gründe des Rechtsentscheids vom 24.10.2001 gelten für die Wohnraum- und für die Geschäftsraummiete. Deshalb kann auch hier die verschuldensabhängige Haftung des Vermieters für Mängel der Mietsache grundsätzlich nicht formularmäßig eingeschränkt werden.

[1] OLG Hamm, Urteil v. 30.1.1990, 9 U 76/89, DWW 1990 S. 203.

[2] OLG Köln, Urteil v. 19.8.1992, 19 U 56/92, DWW 1992 S. 338.

[3] BGH, Urteil v. 3.11.1959, VIII ZR 103/58, LM § 538 BGB Nr. 3.

[4] BGH, a. a. O.

[5] § 278 BGB.

[6] OLG Köln, Urteil v. 23.3.2004, 22 U 139/03, NZM 2005 S. 179 betr. Wasserschaden infolge einer Undichtigkeit eines Aquariums.

[7] OLG Köln, a. a. O.

[8] BayObLG, RE v. 4.8.1999, RE-Miet 6/98, NZM 1999 S. 899.

[9] BGH, Urteil v. 24.10.2001, VIII ARZ 1/01, NZM 2002 S. 116.