Zusammenfassung
In zahlreichen Verwalterverträgen ist vereinbart, dass der Verwalter für Mahnungen gesonderte Gebühren berechnen darf. Dies wird allgemein für möglich gehalten, wobei auch die Auffassung vertreten wird, Mahnungen zählten zu den gesetzlichen Pflichten des Verwalters und seien mit der Verwaltergrundgebühr abgegolten. Im Ergebnis hängt die Antwort auf die Frage, ob der Verwalter sich für Mahnungen der Wohnungseigentümer ein Sonderhonorar ausbedingen kann von der Vergütungsstruktur des Verwaltervertrags ab.
Sind im Verwaltervertrag wirksam Zusatzentgelte für die Mahnung von Wohnungseigentümern vereinbart, eröffnet die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Möglichkeit der verursacherbezogenen Kostenbelastung und -verteilung der Mahngebühren.
AG Backnang, Urteil v. 29.11.2023, 4 C 333/23: Die Vereinbarung einer Sondervergütung für Mahnungen an zahlungssäumige Miteigentümer ist rechtmäßig. Schuldner der Sondervergütung ist die Gemeinschaft, sofern nicht die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 den Verursacher zur Zahlung verpflichtet.
AG Duisburg-Ruhrort, Urteil v. 25.7.2019, 28 C 27/18: Mahnungen bei Hausgeldrückständen rechtfertigen keine Sondervergütung des Verwalters.
BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17: Werden neben einer Grundvergütung für die ständig anfallenden Aufgaben des Verwalters für einzelne, klar abgegrenzte Leistungen Sondervergütungen ausgewiesen, ist unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung auch nichts dagegen einzuwenden, dass die Sondervergütungen für die Mahnung von Wohnungseigentümern nicht mit einer Obergrenze versehen ist. Die Vergütungsregelung ermächtigt den Verwalter nämlich nicht dazu, einen säumigen Wohnungseigentümer nach eigenem Gutdünken und beliebig oft zu mahnen. Ob und in welchem Umfang der Verwalter einen solchen Wohnungseigentümer mehr als einmal mahnen muss oder darf, bestimmt sich nach den Beschlüssen der Wohnungseigentümer und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Wenn danach etwa ein an sich zahlungswilliger, aber nachlässiger Wohnungseigentümer vor einer Hausgeldklage mehrmals gemahnt werden muss, darf für die wiederholte Mahnung auch wiederholt ein Mahnentgelt anfallen.
LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16: Ob es bereits zu den gesetzlichen Pflichten des Verwalters gehört, durch Mahnungen Kostenbeiträge anzufordern, kann dahinstehen. Die Vereinbarung einer Vergütung von 20 EUR pro Mahnschreiben ohne jegliche Obergrenze widerspricht jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung.
1 Anspruchsgrundlage
Der Verwalter kann einen Anspruch auf Erhebung einer Mahngebühr durch entsprechende Regelung im Verwaltervertrag begründen. Voraussetzung ist dabei die konkrete Vergütungsstruktur des Vertrags. Wenn auch nach wie vor umstritten, kann sich der Verwalter nach der Rechtsprechung des BGH jedenfalls dann ein Honorar für die Mahnung säumiger Wohnungseigentümer im Vertrag ausbedingen, wenn der Vertrag nicht eine Pauschalvergütung regelt, sondern neben einer Grundvergütung für die ständig anfallenden Aufgaben des Verwalters zusätzlich Sondervergütungen für einzelne, klar abgegrenzte Leistungen ausweist.[1]
Die insoweit im Vorfeld kritische Instanzrechtsprechung monierte bezüglich der Sonderhonorare für Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer einhellig, die Beitreibung rückständiger Hausgelder sei als Teil des Zahlungs- und Forderungsmanagements ureigenste Aufgabe des Verwalters, die mit der Verwaltervergütung abgegolten sei.[2]
Hiervon distanziert sich der BGH auch gar nicht, sondern stellt lediglich klar, dass es bei Ausgestaltung des Verwalterhonorars in eine Grundvergütung für die laufenden und immer wiederkehrenden Leistungen, wie die Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, die Durchführung der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung, die Bearbeitung des laufenden Zahlungsverkehrs sowie die Fertigung von Versammlungsniederschriften und Eintragungen in die Beschluss-Sammlung einerseits und den Ausweis von Sonderhonoraren für Verwalterleistungen, deren Rechtsgrund gerade in nicht periodisch wiederkehrenden Tätigkeiten begründet ist, diversen Sondervergütungstatbeständen nicht entgegensteht.
Voraussetzung ist im Übrigen, dass die Regelung über das Sonderhonorar für Mahnungen hinreichend bestimmt ist und klar erkennen lässt, ob die Mahngebühr für jede Wohnung, Garage oder Einstellplatz getrennt erhoben werden darf, auch wenn ein Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen oder Garagen hält. Der Umstand, dass für jedes Objekt eine Einzelabrechnung erstellt wird, rechtfertigt nicht von vornherein eine Mahngebühr für jede sich aus einer Einzelabrechnung ergebende Nachforderung oder für jeden unterjährigen Zahlungsrückstand.
2 Zulässige Höhe
Die Höhe der Mahngebühr selbst muss sich in unbedenklichen Grenzen bewegen. Diese wurden aber bei einer Zusatzvergütung von 20 EUR je Mahnung als über...
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