Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Verwaltervergütung von monatlich DM 100,- je Wohnung entspricht grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung!
Gartensondernutzungsberechtigter Eigentümer hat grundsätzlich nicht das Recht, dort stehende Bäume zu fällen; widrigenfalls ist er wegen unerlaubter Handlung zur Wiederanpflanzung verpflichtet
Normenkette
§ 14 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 26 WEG, § 249 BGB, § 823 BGB, § 1004 BGB
Kommentar
1. Im vorliegenden Fall hatte sich der eine von zwei Miteigentümern mit seinem Stimmenübergewicht (64/100 gegenüber 36/100 Miteigentumsanteilen) bei vereinbartem Stimmrechts-Wertprinzip selbst zum Verwalter bestellt. In einem solchen Fall ist stets im Einzelfall besonders kritisch zu prüfen, ob ein solcher Beschluss Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ein wichtiger Grund gegen eine solche Bestellung und damit ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung wird dann vorliegen, wenn bereits im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze offenkundig sind und deshalb von vornherein nicht mit der Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu den anderen Eigentümern zu rechnen ist (vgl. z.B. OLG Düsseldorf, WE 96, 70). Auch nach der Rechtsprechung des Senats (WM 96, 648) entspricht es in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmengewicht gegen den Willen der übrigen Eigentümer eine ihm nahestehende Person zur Verwaltung bestellt.
Im vorliegenden Fall hat sich der betreffende Mehrheitseigentümer allerdings nicht in das Verwalteramt "gedrängt", um damit leichter eigene Interessen durchsetzen zu können; vielmehr hat er zunächst die Bestellung eines Verwalters durch das Gericht betrieben; im Laufe dieses Verfahrens erklärte sich der andere Eigentümer i.Ü. grundsätzlich mit einer Verwaltertätigkeit des Mehrheitseigentümers einverstanden. Von diesem Einverständnis konnte der Mehrheitseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nach wie vor ausgehen. Insoweit war im vorliegenden Fall ausnahmsweise weder eine rechtsmissbräuchliche Ausnutzung der Stimmenmehrheit noch ein Verstoß gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung erkennbar.
2. Ungültig zu erklären war jedoch der Beschluss insoweit, als er eine Verwaltervergütung von DM 100,- monatlich je Wohnung festlegte. Eine solchermaßen hohe Vergütung sprengt den Rahmen des Üblichen und Angemessenen (vgl. hierzu Staudinger/Bub, § 26 Rn. 263; §§ 26 Abs. 2 und 3 WEG sowie 41 Abs. 2 II. Berechnungsverordnung). Eine solch hohe Vergütung konnte vorliegend auch nicht verlangt werden, da bei der hier gegebenen Sachlage (nur zwei Wohnungseigentümer in getrennten Häusern, Bestellung zum Verwalter im eigenen Interesse) den Umständen nach eine Vergütung für die Dienstleistung nicht zu erwarten ist (vgl. § 612 Abs. 1 BGB).
Insoweit war deshalb von teilweiser Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses auszugehen (analog § 139 BGB, Staudinger/Bub, § 23 Rn. 311 m.w.N.).
3. Nachdem ein Eigentümer (bzw. dessen Mieter) auf eigener Sondernutzungsfläche 1994 drei Fichten und eine Pygmäen-Fichte gefällt hatte, konnte der andere Eigentümer entgegen der Ansicht des LG die Wiederanpflanzung nach Maßgabe des ebenfalls mehrheitlich gefassten Beschlusses fordern. Auch ein am Grundstück einem Eigentümer zustehendes Sondernutzungsrecht rechtfertigt nicht die Entfernung von Bäumen. Ein Sondernutzungsberechtigter ist allein in gewissem Umfang zur gärtnerischen Gestaltung seines Grundstücksanteils berechtigt; dies gibt ihm aber ohne Einverständnis der übrigen Eigentümer nicht die Befugnis zu Eingriffen, wie sie hier vorgenommen wurden (vgl. BayObLG, WE 1995, 345 [- sog. Birkenfall -] und 1998, 77 sowie WM 99, 126 und OLG Düsseldorf, WE 94, 374). Fällt er gleichwohl solche Bäume, haben andere Eigentümer nach § 823 Abs. 1 BGB, § 249 BGB, § 1004 Abs. 1 BGB und § 14 Nr. 1, 2 WEG einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Die Entfernung solcher Bäume überschreitet das Maß des nach § 14 Nr. 1 WEG zulässigen Gebrauchs sehr deutlich; unter "Nachteil" im Sinne dieser Vorschrift ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen.
Auf nachbarrechtliche Vorschriften ist hier nicht abzustellen, da es vorliegend nicht um die Frage zulässiger Bepflanzungen im Grenzbereich zwischen zwei Sondernutzungsflächen ging (vgl. hierzu BayObLG Z 82, 69/76; NJW-RR 87, 846; ZMR 99, 349).
4. Ein gartensondernutzungsberechtigter Eigentümer kann allerdings nicht verpflichtet werden, bestimmte Anpflanzungen (hier: Rhododendren-Büsche als "Windschutz") vornehmen zu müssen. Mangels besonderer Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung ist kein Eigentümer verpflichtet, seinen Gartenanteil in bestimmter Weise zu bepflanzen.
5. Ist von der Wiederherstellung eines Gartens (erneute Baumpflanzungen) auszugehen, kann auch hinsichtlich der Kosten einer Wiederbepflanzung einer solchen Maßnahme nicht mit dem Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegengetreten werden, wenn sich das Fällen...