Majorisierung: Stimmabgabe des Mehrheitseigentümers / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer die anderen Wohnungseigentümer bei der Abgabe seiner Stimme "majorisiert" hat.

Majorisierung

Für die Annahme einer Majorisierung bedarf es aufseiten des Majorisierenden zum einen einer Mehrheit der Stimmen. Zum Stimmenübergewicht müssen dann weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen. Weitere Umstände können zum Beispiel vorliegen, wenn sich der Mehrheitseigentümer "unangemessene" Vorteile verschafft oder ein persönlich ungeeigneter Verwalter gewählt wird. Eine Majorisierung ist vor allem bei Vereinbarung eines Objekt- oder Wertstimmrechts möglich, aber nicht zwingend. Dass sich der Mehrheitseigentümer für eine bestimmte Verwaltung entscheidet, stellt in aller Regel und so auch im Fall noch keine Majorisierung dar.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Der BGH hat zur Majorisierung zuletzt im Zusammenhang mit der Bestellung eines Verwalters ausgeführt. Diese Entscheidung sollte den Verwaltungen bekannt sein. Es ging um einen Fall, in dem sich ein Wohnungseigentümer mit seinen Stimmen für 5 Jahre gegen eine Vergütung von 25 EUR pro Wohnung und Monat zum Verwalter bestellt hatte (BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 215/21). Bei Rn. 13 heißt es dort wie folgt: "Nicht auszuschließen ist indes eine Anfechtbarkeit des Beschlusses unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung. Zwar war das Stimmrecht des Beklagten bei der Beschlussfassung über seine Bestellung zum Verwalter nicht ausgeschlossen. Die Belange der Klägerin sind in diesem Fall aber unter anderem durch den stets zu beachtenden Grundsatz von Treu und Glauben und den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung zu wahren. Es versteht sich in diesem Zusammenhang jedenfalls nicht von selbst, dass sich ein Mehrheitseigentümer, der nicht professioneller Verwalter ist, gegen den Willen der Minderheit selbst zum Verwalter bestellen darf. Dies wird ordnungsmäßiger Verwaltung in der Regel dann nicht entsprechen, wenn ein professioneller Verwalter zur Verfügung steht. Im Übrigen wird es auf die Umstände des Einzelfalls ankommen. Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob der Mehrheitseigentümer persönlich und fachlich geeignet ist; Letzteres zieht die Revision, nicht zuletzt mit Blick auf die Jahresabrechnung 2019 (TOP 5), in Zweifel. Auch erscheint es dem Senat zweifelhaft, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, den Mehrheitseigentümer gegen den Willen der Minderheit für den höchstmöglichen Bestellungszeitraum zum Verwalter zu bestellen; hierfür müsste es besondere Gründe geben".