MAKLERPROVISION - 12 Prozent Courtage sind sittenwidrig

Leitsatz

Vereinbaren die Parteien eines Maklervertrags eine Provision, die ein Mehrfaches über der marktüblichen Provision liegt, ist von einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auszugehen, die zur Nichtigkeit des Vertrags und zum Provisionsverlust führt.

Fakten:

Die Eigentümerin eines frei stehenden Hauses beauftragte einen Makler, die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Erwerber nachzuweisen. In dem Objekt betrieb die Eigentümerin eine kleine Frühstückspension, die vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft wurde. Der Makler vereinbarte mit der Verkäuferin eine Provision von 12 % des Verkaufspreises und beanspruchte daneben hinsichtlich der Unternehmensveräußerung ein erfolgsunabhängiges Honorar von ca. 13.500 EUR. Der Makler musste letztlich leer ausgehen, denn der dem Anspruch zugrunde liegende Vertrag ist nichtig. Er verstößt gegen die guten Sitten, weil sich der Makler eine Gegenleistung hat versprechen lassen, die in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der von ihm geschuldeten Leistung steht. Nach dem übereinstimmenden Willen der Eigentümerin und des Maklers sollte der Vertragszweck in erster Linie darin bestehen, einen Kaufvertrag über das Hausgrundstück der Klägerin zu vermitteln, wobei es sich um die typische Leistung eines Immobilienmaklers handelt. Soweit sich der Makler in dem Vertrag über die reine Vermittlungstätigkeit hinaus zu Dienstleistungen verpflichtet hatte, die typischerweise im Zusammenhang mit Unternehmensveräußerungen zu erbringen sind, kam dem von vornherein kein besonderes Gewicht zu. Denn die gewerbliche Tätigkeit der Eigentümerin als Betreiberin einer Frühstückspension war ihrer Art nach ausgesprochen schlicht und ihrem Umfang nach derart unbedeutend, dass sie vom Finanzamt als reine Liebhaberei eingestuft worden war. Damit stand bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses fest, dass in Bezug auf das mitzuveräußernde Unternehmen keine besonderen Beratungsleistungen zu erbringen sein würden. Die Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung hat gem. § 139 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Vertrags zur Folge. Bei einer sittenwidrigen Überhöhung des Entgelts ist eine Aufrechterhaltung des Vertrags mit angemessener Gegenleistung nicht möglich.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 05.02.2008, 18 U 59/07

Fazit:

Selbst wenn man nun das für die übernommenen Dienstleistungspflichten vereinbarte Honorar noch für angemessen hielte, wäre jedenfalls die vereinbarte Erfolgsprovision sittenwidrig überhöht. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat bei gegenseitigen Verträgen ein die Sittenwidrigkeit begründendes auffälliges Missverhältnis in der Regel bejaht, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung oder der marktübliche Preis. Kommt ein Kaufvertrag über ein Grundstück durch Vermittlung des Maklers zustande, steht ihm gegen seinen Auftraggeber üblicherweise eine Provision zwischen 3 % und 5 % des Kaufpreises zu. Mit dieser Provision sind sämtliche Tätigkeiten des Maklers abgegolten. Demgegenüber sollte der Makler vorliegend eine Provision von 12 % des Kaufpreises erhalten, obwohl er für seine Vermittlungstätigkeiten bereits ein erfolgsunabhängiges Honorar zu beanspruchen hatte. Damit übersteigt die zwischen den Parteien vereinbarte Provision den marktüblichen Preis um ein Mehrfaches. Dieses auffällige Missverhältnis legt den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten nahe.