Mangelerforschung durch Vermieter ist kein Anerkenntnis / 3 Die Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Das Landgericht durfte nicht ohne Weiteres annehmen, dass tatsächlich ein erheblicher Mangel vorgelegen hat.

Will ein Mieter aufgrund eines Mangels eine geringere als die vereinbarte Miete zahlen, trägt er für das Vorliegen des Mangels und dessen Erheblichkeit die Beweislast. Erklärt der Vermieter Erfüllungsbereitschaft, etwa um den Mieter von weiteren Maßnahmen abzuhalten oder diesem den Beweis zu erleichtern, kann dies als "Zeugnis gegen sich selbst" aber zu einer Umkehr der Beweislast führen oder zumindest ein Indiz sein, das das Gericht bei der Beweiswürdigung verwerten kann.

Die Mieterin hat hier einen Mangel behauptet, aber (noch) nicht den Beweis geführt, dass tatsächlich ein erheblicher Mangel vorgelegen hat. Ein solcher Beweis war auch nicht deshalb entbehrlich, weil das Verhalten der Vermieterin als Anerkenntnis zu werten wäre.

Das Angebot der Vermieterin, den Bodenbelag auszutauschen, war schon deshalb kein Anerkenntnis des Mangels, weil die Vermieterin ausdrücklich erklärt hat, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zu handeln. Dieser Vorbehalt, nur zur gütlichen Beilegung des Streits zu handeln, steht der Annahme eines Anerkenntnisses entgegen. Zudem war das Angebot an die Bedingung geknüpft, dass die einbehaltene Miete nachgezahlt wird. Das Argument, dass sich ein auf Gewinnerzielung ausgerichteter Vermieter nur dazu bereitfinde, Kosten zu übernehmen, wenn ein Mangel tatsächlich vorliege, ist sachfremd.

Auch die Öffnung der Wand kann nicht als Anerkenntnis gewertet werden. Die Bereitschaft eines Vermieters, einer Mangelanzeige des Mieters nachzugehen, enthält für sich genommen keine Aussage dahingehend, das Vorhandensein eines Mangels und die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache außer Streit stellen zu wollen. Nur wenn besondere Umstände die Wertung tragen, der Vermieter werde nicht nur aus Kulanz oder zwecks gütlicher Beilegung des Streits tätig, können Maßnahmen des Vermieters als "Zeugnis gegen sich selbst" angesehen werden. Von Bedeutung sind dabei vor allem Umfang, Dauer und Kosten der Mangelbeseitigungsarbeiten.

Bei der Öffnung der Wand handelte es sich um eine Maßnahme mit überschaubarem Aufwand. Hieraus lässt sich nicht das eindeutige Bewusstsein der Vermieterin herleiten, zur Beseitigung eines erheblichen Mangels verpflichtet zu sein. Zudem hat ein Gebäudeeigentümer ein generelles Interesse daran, Hinweisen auf mögliche Undichtigkeiten von Leitungen nachzugehen. Zudem war das Öffnen der Wand eine punktuelle Maßnahme, auf die keine weiteren Schritte folgten. Es liegt daher auch in der Gesamtschau fern, im Verhalten der Vermieterin ein tatsächliches Anerkenntnis zu sehen.