Mehrhausanlage: Verständnis der Gemeinschaftsordnung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Gibt es in einer Wohnungs- und/oder Teileigentumsanlage mehrere Gebäude oder jedenfalls ein Gebäude und eine (Tief-)Garage, so spricht man von einer "Mehrhausanlage". § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG erlaubt es, für eine solche Mehrhausanlage durch eine oder mehrere Vereinbarungen vom Gesetz abweichende Bestimmungen zu treffen. Im Fall gibt es mehrere Vereinbarungen. Fraglich ist, wie diese zu verstehen sind.

Das BGH-Verständnis

Der BGH meint, aus § 2 Abs. 6 Nr. 1 bis 3 GO ergebe sich, dass "verselbstständigte Untergemeinschaften" gebildet worden seien. Die Sondernutzungsgemeinschaft Tiefgarage sei nach der Gemeinschaftsordnung als eine solche verselbstständigte Untergemeinschaft berechtigt gewesen, einen Beschluss über die Erhöhung ihrer Erhaltungsrücklage durch Erhebung einer Sonderumlage zu fassen.

Dieser Beschluss entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine objektbezogene Kostentrennung ergebe sich aus § 2 Abs. 6 Nr. 3 GO. Auch wenn das Wort "Kosten" dort nicht verwendet werde, folge aus dieser Regelung, dass die Kosten jeder Untergemeinschaft von ihren Mitgliedern getragen werden müssten; das gelte erst recht in der Zusammenschau mit § 2 Abs. 6 Nr. 1 GO.

Verwalter

Ein Verwalter sollte die BGH-Ansicht zwar kennen, aber nicht so mutig sein, selbst zu entscheiden, wie eine ähnlich lautende Gemeinschaftsordnung zu verstehen ist. Besser ist es, die Wohnungseigentümer um eine Weisung zu bitten, wie die Gemeinschaftsordnung in Bezug auf Beschlusskompetenz und Umlage von Kosten zu verstehen ist.

Muster: Weisung wegen des Verständnisses einer Umlagevereinbarung

Der Verwalter hat die Wohnungseigentümer darüber informiert, dass man die Umlagevereinbarung in § ... der Gemeinschaftsordnung (genaue Angabe) unterschiedlich auslegen kann.

Der Verwalter hat ferner darauf hingewiesen, dass die Umlagevereinbarung unbeachtlich wäre, sollte man sie als unklar ansehen. Weiter hat der Verwalter darauf hingewiesen, dass man – sollte man die Umlagevereinbarung als "klar" und damit als beachtlich ansehen – sie wie folgt verstehen könne: ..................... Schließlich hat der Verwalter die Wohnungseigentümer darauf hingewiesen, dass es eine Beschlusskompetenz gebe, den Verwalter in Bezug auf die Durchführung der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anzuweisen.

Vor diesem Hintergrund weisen die Wohnungseigentümer den Verwalter an, die Umlagevereinbarung wie folgt anzuwenden: _____

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

__________________

Der Beschluss, _____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.