Mehrhausanlage (WEMoG) / 2 Eigentümerversammlung

Selbst wenn die Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft aus verschiedenen Gebäuden oder Bauabschnitten besteht, bleibt sie eine Gemeinschaft und führt Gesamt-Eigentümerversammlungen durch.^[1]

An dieser Versammlung sind auch die Eigentümer der Häuser zu beteiligen, die gar nicht von der zu entscheidenden Maßnahme betroffen sind. Die Versammlungen sind im Übrigen stets beschlussfähig, da die Regelungen der § 25 Abs. 3 und Abs. 4 WEG a. F. nicht mehr gelten, wonach eine Eigentümerversammlung nur beschlussfähig war, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile der gesamten Gemeinschaft erschienen oder vertreten waren.

Hinweis

Teileigentümerversammlungen

Lässt die Gemeinschaftsordnung es zu, besteht  die Möglichkeit von "Teileigentümerversammlungen" einzelner Gebäude/Bauabschnitte.^[2] Eine Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG ist jedoch auch in einem derartigen Fall ausnahmslos gegen die Gesamtgemeinschaft zu richten.^[3]

Enthält die Gemeinschaftsordnung Regelungen, wonach bestimmte Gebäude oder Bauabschnitte eigenständige Untergemeinschaften darstellen, ist die Tagesordnung unter Berücksichtigung der Kostenordnung (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Instandhaltungsmaßnahmen etc.) und Stimmrecht aufzugliedern. Lässt die Gemeinschaftsordnung es zu, können Teileigentümerversammlungen für diese einzelnen Gebäude oder Bauabschnitte abgehalten werden. Auch Teil-Versammlungen sind stets dann beschlussfähig, wenn lediglich ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist.

Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften auch die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.^[4]

Hinweis

Veräußerungszustimmung

Ohne ausdrückliche entsprechende Regelung in der Teilungserklärung kann auf einer derartigen Eigentümerversammlung jedoch nicht etwa die Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung gemäß § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschlossen werden. Diese Beschlusskompetenz steht nämlich nach der gesetzlichen Regelung nur der Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft zu. Die Regelung einer Teilungserklärung, durch die Untergemeinschaften für die Verwaltung der Wohnungen in bestimmten Gebäudeteilen der Anlage begründet werden, kann also ohne weiter gehende Anhaltspunkte nicht dahin ausgelegt werden, dass auch die Befugnis zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung auf die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft übertragen werden soll.^[5]

Hinweis

Keine Beschlusskompetenz, wenn Belange der Gesamtgemeinschaft betroffen sind

In einer geregelten Mehrhausanlage fehlt einer Untergemeinschaft die Beschlusskompetenz, soweit der Beschlussgegenstand auch Belange der Gesamtgemeinschaft betrifft.^[6] Existiert etwa eine Tiefgaragengemeinschaft, so kann diese zwar die Sanierung der Tiefgarage beschließen.^[7] Sind im Zuge dieser Sanierungsmaßnahme aber Arbeiten an den Außenanlagen der Gesamtgemeinschaft erforderlich, die zu einer entsprechenden Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer führen, können nicht lediglich die Tiefgarageneigentümer die Maßnahme beschließen.

Der Ablauf der Versammlung hängt von der konkreten Ausgestaltung der Teilungserklärung ab. Um die Einheit der Gesamtgemeinschaft auch dann zu wahren, wenn die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften zulässt, bietet es sich an, die Versammlungen gemeinsam abzuhalten. Je nach der konkreten Regelung und der Praktikabilität z. B. wegen der Größe der Gemeinschaft käme es in Betracht, den einzelnen Abschnitten unterschiedlich farbige Stimmkarten zu geben oder eine Sitzordnung in der Versammlung vorgeben, um die Eigentümer abschnittsweise zu den Fragen abstimmen zu lassen, die sie betreffen. In einem solchen Fall wäre bei der Abstimmung, Verkündung und Protokollierung der Beschlüsse sorgfältig zu unterscheiden.

Ebenso könnten die Versammlungen der Untergemeinschaften vor der Versammlung der Gesamtgemeinschaft, also z. B. am gleichen Tag nacheinander terminiert werden. Auch in diesem Fall wäre zu differenzieren zwischen den beteiligten Eigentümern.

Wesentlich wäre es, jeder Untergemeinschaft die Möglichkeit zu geben, die laut Teilungserklärung von ihr zu regelnden Fragen zu entscheiden, ohne dass die Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft für die grundlegenden Fragen eingeschränkt oder tangiert wird. Allein aus diesem Grund ist es auch wichtig, dass es für die Gesamtgemeinschaft wie auch für die Untergemeinschaften nur eine Verwaltung gibt. Je weiter die Versammlungen unabhängig voneinander versammelt und verwaltet werden, desto eher ergeben sich Probleme wegen einer unterschiedlichen Interessenlage. Trotz dieser unterschiedlichen Interessen bleibt es...