Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Bei vereinbarter qualifizierter Mehrheit für eine Beschlussfassung kommt es auf die entsprechende Zahl der (positiven) Ja-Stimmen an
Normenkette
§ 25 WEG
Kommentar
Bei wirksam vereinbarter getrennter Blockabstimmung in einer Mehrhausanlage ging es um die Beschlussfassung, Wasseruhren einzubauen, um in Zukunft Kosten nach Verbrauch und nicht mehr nach Wohnfläche umzulegen. In der Teilungserklärung war vereinbart, dass eine Änderung des vorstehend vorgesehenen Verteilungsschlüssels von der Eigentümerversammlung mit 2/3-Mehrheit beschlossen werden könne. In diesem Haus stimmten dann zu diesem Tagesordnungspunkt einer Änderung des Verteilungsschlüssels von 14 Anwesenden 9 Eigentümer für und 3 Eigentümer gegen diesen Antrag, 2 Eigentümer enthielten sich der Stimme. Nach Ansicht des AG und des LG wurde unter Hinweis auf die Entscheidung des BGH (NJW 1989, 1090) - keine Wertung der beiden Enthaltungsstimmen - entschieden, sodass im vorliegenden Fall die erforderliche qualifizierte Mehrheit bei 9 Ja- und 3 Nein-Stimmen erreicht worden sei.
Der Senat vertrat jedoch in der Rechtsbeschwerdeinstanz eine andere Ansicht. Die BGH-Entscheidung habe sich allein auf eine einfache Stimmenmehrheitsberechnung, nicht auf erforderliche qualifizierte Mehrheitsverhältnisse bezogen. Auch bei geforderter Einstimmigkeit (z. B. bei baulichen Veränderungen nach Maßgabe des § 22 Abs. 1 WEG) müssten sämtliche Eigentümer zustimmen, sodass ein Antrag bereits dann gescheitert sei, wenn sich jemand der Stimme enthalte. Schon hieraus werde ersichtlich, dass bei Auslegung des Wortes "Einstimmigkeit" keine automatisch übertragbare Lösung für die Frage der Berechnung von Mehrheiten existiere. Auch in richtiger Auslegung der Vereinbarung "2/3-Mehrheit" sei davon auszugehen, dass es hier einer Mehrzahl von positiven Meinungsäußerungen von 2/3 bedürfe, um die erforderliche Mehrheit als erreicht anzusehen. Diese Auslegung habe auch der Gesetzgeber an anderer Stelle (insbesondere im Grundgesetz) vorgegeben (was näher ausgeführt wird). Gerade bei Entscheidungen von erheblicher Tragweite müssten Zufallsmehrheiten aufgrund einer geringen Beteiligung vermieden werden. Die Änderung der Teilungserklärung greife i. d. R. erheblich in die Rechte der Wohnungseigentümer ein, sodass im Zweifel vorgeschriebene qualifizierte Mehrheiten nach strengeren Maßstäben zu ermitteln seien als bei sonstigen einfachen Mehrheitsabstimmungen.
Allerdings sei hier vereinbart, dass lediglich eine 2/3-Mehrheit der Eigentümerversammlung erforderlich sei, sodass es nur auf eine entsprechende Mehrheit der anwesenden Eigentümer und nicht aller Eigentümer dieses Hauses ankomme.
Ist die Mehrheit für die Änderung des Verteilungsschlüssels erreicht, könnten i. ü. auch die notwendigen Folgebeschlüsse mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Eine Abrechnung der Wasserkosten nach Verbrauch setze den Einbau von Wasseruhren voraus, sodass dieser Einbau nicht als bauliche Veränderungsmaßnahme zu qualifizieren sei (mit dem Erfordernis einstimmiger Beschlussfassung, vgl. KG, WE 90, 210). Einer erneuten Beschlussfassung der Gemeinschaft dürfte vorliegend nach Maßgabe der BGH-Grundsätze (BGH, NJW 1991, 979) nichts entgegen stehen.
Link zur Entscheidung
( OLG Celle, Beschluss vom 16.05.1991, 4 W 19/91= DWE 3/91, 120)
zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
Anmerkung:
In Fällen erforderlicher qualifizierter Mehrheiten - ob nun je nach Wortlaut oder Auslegung der Vereinbarung berechenbar aus der Zahl der anwesenden Stimmberechtigten in einer beschlussfähigen Versammlung oder ausgehend von der Gesamtzahl aller Eigentümer - ist also bei vereinbarten qualifizierten Mehrheitserfordernissen auf die entsprechende Zahl der positiv abgegebenen Stimmen abzustellen, soll ein wirksamer (qualifizierter) Mehrheitsbeschluss hier zustande kommen; Enthaltungen sollen hier nach wie vor eine "Gegenäußerung" darstellen, sodass diese nicht unberücksichtigt bleiben können. Entgegen BGH genügt es in solchen Fällen also nicht, nur die Ja-Stimmen den Nein-Stimmen gegenüberzustellen und danach das qualifizierte Mehrheitsergebnis zu erreichen. Die Begründung der Entscheidung des OLG Celle überzeugt, zumal der BGH seinerzeit nicht über einen solchen qualifizierten Mehrheitsbeschluss bei seiner Entscheidung zur Nichtwertung einer Enthaltungsstimme entscheiden musste. Auf die zusätzliche Frage eines sachlichen Grundes und unbilliger Benachteiligung nach der BGH-Rechtsprechung (v. 27.06.1985, WE 86, 19) musste in dieser Entscheidung offensichtlich nicht abgestellt werden.