Meinungsäußerungen in Versammlung und schrittweise Sanierung

Leitsatz

• Bloße Meinungsäußerungen in einer Eigentümerversammlung sind nicht als Beschlüsse zu werten
• Schrittweises Vorgehen bei Reparaturbedürftigkeit eines Altbaus nach Prüfung eines Sachverständigen vertretbar
• Für den Anspruch auf Minderverkaufserlös wegen zurückgestellter Instandsetzungen fehlte vorliegend die Anspruchsgrundlage, der Nachweis objektiver Pflichtverletzung und der Kausalität zwischen Antrags-Ablehnung und behauptetem merkantilen Minderwert

Normenkette

§ 15 Abs.2 WEG, § 21 Abs.5 Nr.2 WEG

Kommentar

1. Bloße Meinungsäußerungen in einer Eigentümerversammlung, dass in Zukunft einer gewerblichen Nutzung von Wohnungseigentum nicht mehr zugestimmt werde, führen nicht zu einer Haftung der Eigentümer für merkantile Minderwertansprüche im Verkaufsfall einer Wohnung durch den antragstellenden Eigentümer. Mangels eines Beschlusses besteht hier kein Anspruch aus Grundsätzen positiver Vertragsverletzung in Verbindung mit den §§ 14 und 15 WEG. Erklärungen in der Versammlung sind hier rechtlich unbeachtliche Absichtserklärungen der Eigentümer, wenn in Zukunft die hier vereinbarte Zustimmung zu Umwidmungen von Wohn- in Gewerberaum versagt werden soll. Eine rechtliche Verpflichtung der Eigentümer, eine entsprechende Absichtserklärung zu unterlassen, besteht nicht; vielmehr handelt es sich insoweit um bloße Meinungsäußerungen, die in Wahrnehmung berechtigter Interessen erfolgten, selbst wenn sie gerichtlich nicht durchgesetzt werden könnten.

2. Bei Reparaturbedürftigkeit eines Altbaus schuldet eine Eigentümergemeinschaft nur schrittweises Vorgehen bei der Sanierung nach Prüfung eines Sachverständigen. Ein Abwarten war im vorliegenden Fall auch sachgerecht, um die Feststellung zu ermöglichen, ob sich gerügte Mauerwerksrisse erweitern oder stabilisieren. Vertretbar war damit auch die Beschlussfassung der Gemeinschaft, die Beseitigung von Mauerwerksschäden im Kellerbereich bis zur Vorlage eines Sachverständigengutachtens zurückzustellen; eine akute Gefährdung statischer Teile des Gebäudes lag zu diesem Zeitpunkt nicht vor. So konnten Sanierungsmaßnahmen im Keller und das Beiputzen und Beispachteln der Wände im Erdgeschoss im Küchen- und Dielenbereich später auch zu einem Werklohn von DM 8.855,- brutto durchgeführt werden, so dass es bereits an einer objektiven Pflichtverletzung der restlichen Eigentümer fehlte. Somit konnte auch nicht von verzögerter Mängelbeseitigung im Sinne der hier getroffenen Vereinbarungen in der Teilungserklärung nach § 21 WEG gesprochen werden.

3. Auch Schadenersatzansprüche wegen Schäden am Sondereigentum gegen die restlichen Eigentümer können nur dann erfolgreich geltend gemacht werden, wenn es die Wohnungseigentümer unterlassen hätten, rechtzeitig Schäden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen und dies zu Schäden am Sondereigentum geführt haben sollte, die bei rechtzeitiger Beseitigung nicht entstanden wären (h.M., vgl. auch BayObLG, DWE 85, 58 und OLG Frankfurt, DWE 85, 61). Insoweit musste deshalb die restliche Gemeinschaft auch nicht für den geltend gemachten Minderverkaufserlös wegen einer zurückgestellten Instandsetzung gegenüber dem verkaufenden Wohnungseigentümer (Antragsteller) einstehen. Insoweit fehlte bei dem behaupteten Anspruch von DM 50.000,- (merkantiler Minderwert) bereits die Kausalität zwischen der Ablehnung des seinerzeit in der Versammlung gestellten Antrags auf Sanierung, der in der Wohnung der Kläger vom Sachverständigen festgestellten Schäden und dem merkantilen Minderwert. Auch die Rechnung der durchgeführten Sanierung in Höhe von DM 8.855,- lässt keinen Zusammenhang für diesen behaupteten merkantilen Minderwertanspruch erkennen. Eine Auswirkung auf den Kaufpreis der vom Kläger verkauften Wohnung durch Versäumnisse der beklagten Miteigentümer ließ sich daher nicht feststellen.

4. Kostenentscheidung nach Zurückweisung der klägerischen Berufung zu Lasten der Kläger je zur Hälfte; vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils und Wert der Beschwer (geltend gemachten Gesamt-Klagesumme) DM 115.000,-

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Urteil vom 24.01.2001, 24 U 340/00- nicht rechtskräftig)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer