Leitsatz
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wird mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch für den Fall, dass die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen oder wenn der Mietvertrag erst später endet. Sendet der Mieter die Schlüssel der Mietsache mit dem Bemerken zurück, aus seiner Sicht sei das Mietverhältnis beendet, gibt er damit für den Vermieter erkennbar seinen Besitz an der Mietsache vollständig und eindeutig auf, und der Vermieter hat die Möglichkeit, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Den Streit der Parteien über Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen nicht beziehungsweise schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen et cetera entscheidet das Gericht wegen der erhobenen Verjährungseinrede zugunsten des Mieters. Der Vermieter hält die aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Verjährungsbeginn bei vorzeitiger Rückgabe der Mieträume für korrekturbedürftig. Es widerspreche der Gesetzessystematik, dass die Verjährungsfrist auch dann mit der Rückgabe der Mietsache beginne, wenn der Anspruch noch gar nicht entstanden sei. Doch die Rechtsprechung ist insoweit eindeutig: Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren alle Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Entscheidend für den Fristlauf der Ansprüche des Vermieters ist allein, wann der Vermieter wieder in die Lage versetzt wird, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Es ist unerheblich, ob das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt bereits beendet ist.
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