Mieter muss Kaution erst zahlen, wenn Konto eingerichtet ist

Leitsatz

Der Mieter einer Wohnung darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass ihm der Vermieter ein insolvenzfestes Kautionskonto benennt. Der Mieter muss sich nicht darauf einlassen, dem Vermieter die Kaution in bar zu übergeben oder auf dessen Girokonto zu überweisen.

Sachverhalt

Die Mieter haben von den klagenden Vermietern eine Wohnung angemietet. Der Mietvertrag enthielt zur Kaution folgende Regelung: "Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution von 2000 EUR auf ein Mietkautionskonto – Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der 2. und 3. Miete (…)."

Die Mieter zahlten die Kaution nicht. Sie verlangten, dass ihnen die Vermieter ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benennen und nachweisen. Die Vermieter kamen dieser Aufforderung nicht nach und kündigten schließlich den Mietvertrag fristlos wegen Nichtzahlung der Kaution. Die Vermieter verlangen Räumung.

Der BGH gab den Mietern Recht. Die Mieter durften die Kautionszahlung davon abhängig machen, dass ihnen die Vermieter ein insolvenzfestes Kautionskonto benennen. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der ggf. vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermö­gen anlegen. Diese Regelung bezweckt, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen.

Es besteht kein Grund, dem Mieter diesen Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Vorliegend haben die Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution daher ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; die darauf gestützte Kündigung ist unwirksam.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10.