Mieter: Wohnungseigentümer mittelbarer Störer?

1 Leitsatz

Stört ein Drittnutzer, beispielsweise ein Mieter, kann auch von dem vermietenden Wohnungseigentümer Unterlassung verlangt werden.

2 Normenkette

§ 14 WEG; §§ 535, 823, 1004 BGB; § 4 Abs. 1 BDSG; Art. 6 Abs. 1 Unterabsatz 1 DSGVO

3 Das Problem

Wohnungseigentümer A geht gegen Teileigentümer B auf Unterlassung vor. Es geht um eine Video- und Tonüberwachung vor dem Eingang zu einem Teileigentum, die der Mieter (im Fall: der Verwalter) installiert hat. Fraglich ist, ob nicht nur der Mieter, sondern auch B auf Unterlassung in Anspruch genommen werden kann.

4 Die Entscheidung

Das LG bejaht diese Frage! Ein Teil- oder Wohnungseigentümer sei mittelbarer Handlungsstörer, wenn sein Mieter eine Störung verursache. Insoweit sei der Teil- oder Wohnungseigentümer als Vermieter als mittelbarer Handlungsstörer verpflichtet, für eine Unterlassung der Störung Sorge zu tragen. Dies sei zum einen dann der Fall, wenn er dem Mieter die Möglichkeit zur Störung eingeräumt habe. Dies sei in aller Regel mit dem Mietvertrag gegeben und betreffe zweifelsfrei alle Störungen, zu denen der Mieter durch den Mietvertrag berechtigt sei (Hinweis u. a. auf BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 178/14, Rn. 5). Erforderlich sei ein adäquater Kausalzusammenhang, der üblicherweise aufgrund des Mietvertrags zu bejahen sei. Dies betreffe auch Aspekte, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt seien, aber typischerweise mit der Nutzung durch den Mieter einhergingen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 7.4.2000, V ZR 39/99).

Habe der Vermieter die zu unterlassende Maßnahme ausdrücklich nicht gestattet und sei mit ihr nach dem Mietvertrag auch nicht zu rechnen, liege also ein Nutzungsexzess durch den Mieter vor, werde der Vermieter Handlungsstörer, wenn er von diesen Handlungen des Mieters erfahre und diese nicht unterbinde (Hinweis auf BGH, Urteil v. 7.4.2000, V ZR 39/99).

Im Fall räume der Teileigentümer ein, dass er wusste, dass die Verwaltung eine Kameraüberwachung betreibe. Gegen den mittelbaren Handlungsstörer bestehe auch ein Anspruch auf Unterlassung der konkreten Störung. Im Rahmen der Vermietung bestehe der Anspruch darin, dass der Vermieter dafür sorge, dass die Störung unterbleibe. Der Vermieter könne auch nicht Unmöglichkeit aufgrund der mietrechtlichen Gestattung einwenden, denn insoweit bestehe die Möglichkeit, dass der Mieter sich auf dem Verhandlungsweg auf eine Änderung des Mietvertrags einlasse (Hinweis u. a. auf BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 221/15, Rn. 18).

Im Fall hafte der Teileigentümer aber nicht, da keine Unterlassung verlangt werden könne. Nach Art. 6 Abs. 1 Unterabsatz 1 Buchstabe f) DSGVO sei eine Verarbeitung zulässig, wenn sie zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich sei, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwögen. Insoweit habe der EuGH (Urteil v. 11.12.2019, C-708/18) für eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Videoüberwachung dann für zulässig gehalten, wenn hieran ein Interesse bestehe, um den Schutz und die Sicherheit von Personen und des Eigentums zu gewährleisten. Bei Anlegung dieser Maßstäbe sei eine Videoüberwachung statthaft.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Zulässigkeit einer Videoüberwachung. Das LG hält diese für zulässig. Dennoch führt es auch dazu aus, dass der vermietende Wohnungseigentümer für seinen Mieter einstehen müsste, wenn die Videoüberwachung unzulässig wäre.

Haftung des Vermieters

Bei der Haftung steht das LG auf dem Boden der herrschenden Meinung. Danach besteht zwischen den Wohnungseigentümern ein gesetzliches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG begründet werden, aus dem aber auch Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB folgen können. Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen dieser rechtlichen Sonderverbindung für das Verschulden von Hilfspersonen nach § 278 BGB einzustehen. Dies gilt auch für Personen, denen er die Wohnung überlassen hat. So ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer den übrigen Miteigentümern nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter haftet.

Videoüberwachung

Art. 6 Abs. 1 Unterabsatz 1 Buchstabe c) und Buchstabe f) DSGVO sind im Licht der Art. 7 und 8 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union dahin auszulegen, dass sie nationalen Vorschriften nicht entgegenstehen, wonach es zulässig ist, ohne Einwilligung der betroffenen Personen ein Videoüberwachungssystem in Gemeinschaftsbereichen eines Wohngebäudes einzurichten, um berechtigte Interessen wahrzunehmen, die darin bestehen, den Schutz und die Sicherheit von Personen und Eigentum zu gewährleisten, wenn die mittels dieses Videoüberwachungssystems erfolgende Verarbeitung personenbezogener Daten den Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 1 Unterabsatz 1 Buchstabe f) DSGVO entspricht.

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