Mieterhöhung bei Wohnraum – Betriebskostenerhöhung, Staf ... / 1.5 Zahlungspflicht des Mieters

Hinweis

Beginn der Zahlungsverpflichtung

Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.^[1] Entscheidend ist der Zugang der Erklärung beim Mieter.

Praxis-Beispiel

Rechenbeispiel

Geht dem Mieter die Erklärung am 26. Juni zu, ist die erhöhte Zahlung ab 1. August fällig.

Ausnahme: rückwirkende Erhöhung

Häufig erhält der Vermieter von einer Betriebskostenerhöhung oder von ihrem Ausmaß erst Kenntnis, nachdem die Erhöhung schon eingetreten ist. Für diesen Fall lässt das Gesetz eine rückwirkende Umlegung zu.^[2] Macht der Vermieter von seinem Umlagerecht Gebrauch, so kann er den anteiligen Mehrbetrag ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Betriebskostenerhöhung, höchstens aber ab dem Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres fordern. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Erklärung innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

Praxis-Beispiel

Grundsteuer

Gemeinde erhöht Grundsteuer ab 1.1.2022; Grundsteuerbescheid für 2022 geht dem Vermieter am 20.2.2023 zu; bis spätestens 20.5.2023 kann der Vermieter den Erhöhungsbetrag bis zum 1.1.2022 zurück umlegen.

Eine Rückforderung für einen weiter zurückliegenden Zeitraum kann der Vermieter nicht geltend machen. Ob in solchen Fällen, z. B. bei Grundsteuernachzahlungen aufgrund geänderter Messbeträge, ein Erlass gem. § 227 AO infrage kommt, ist umstritten, aber wohl zu verneinen. Formularklauseln, die die Umlage von Mehrbelastungen oder neu eingeführten Betriebskosten rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Entstehung der Kosten zulassen, sind unwirksam, da hierin ein Verstoß gegen den in § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB bestimmten Zeitpunkt zu sehen ist.^[3]

Hat es der Vermieter versäumt, die aufgrund des Bescheids festgestellten erhöhten Kosten gem. § 560 Abs. 1 BGB dem Mieter zeitnah weiterzubelasten, kann er nicht über § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB die Erhöhung rückwirkend vom Zeitpunkt der tatsächlich eingetretenen Steigerung an verlangen. Der Vermieter ist daher gut beraten, bei Kenntnis von Kostensteigerungen diese alsbald dem Mieter weiterzuberechnen und mit seiner Erklärung nicht allzu lange zu warten.

Ermäßigung der Betriebskosten

Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist die Miete vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend herabzusetzen.^[4] Hierbei ist entscheidend, ob sich die Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben.

Praxis-Beispiel

Herabsetzen der BK-Pauschale

Hat die Gemeinde den Grundsteuerhebesatz gesenkt, sodass eine Ermäßigung der Grundsteuer eintritt, sind aber gleichzeitig Hausmeisterkosten erhöht worden, so kommt eine Herabsetzung der Betriebskostenumlage nur dann in Betracht, wenn die Erhöhung der Hausmeisterkosten geringer ist als die Senkung der Grundsteuer.

Gegebenenfalls ist die Ermäßigung dem Mieter unverzüglich mitzuteilen. Fraglich ist, ob der Anspruch auf Ermäßigung der Pauschale nur dann besteht, wenn der Vermieter die Pauschale vorher erhöht hat. Hierfür spricht die gesetzliche Regelung, da in § 560 Abs. 1 und 2 BGB die Erhöhungsmöglichkeit und anschließend in Abs. 3 die Ermäßigung geregelt ist.

[1] § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB.

[2] § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB.

[3] OLG Celle, Urteil v. 29.12.1989, 2 U 200/88, WuM 1990 S. 103, 108.

[4] § 560 Abs. 3 BGB.