Begründet der Vermieter seinen Anspruch durch Benennung von Vergleichsobjekten, so sind 3 Vergleichsmieten anzuführen. Die Vergleichsobjekte können anderen Vermietern oder dem Vermieter selbst gehören.
Vergleichswohnungen aus eigenem Wohnungsbestand
Der Vermieter darf alle 3 zu benennenden Vergleichswohnungen oder einen Teil davon seinem eigenen Wohnungsbestand entnehmen. Die Vergleichsobjekte können auch aus einem Haus und auch aus demselben Haus stammen, in dem der Mieter wohnt. Der Vermieter darf auf keinen Fall seine Vergleichswohnungen aus Inseraten der Zeitung oder von Vermietungsportalen aus dem Internet entnehmen, da die Mieten der Vergleichswohnungen zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens bereits fällig sein müssen.
Vorprozessuales Erhöhungsverlangen
Für das vorprozessuale Erhöhungsverlangen ist der Zeitpunkt des Zustandekommens der Mietvereinbarung der Vergleichswohnungen ohne Bedeutung, die Vergleichsmieten müssen also nicht innerhalb der letzten 4 Jahre zustande gekommen oder abgeändert sein. Die Miete der Vergleichswohnungen muss aber mindestens so hoch sein wie die neu verlangte Miete. Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen nur teilweise wirksam, und zwar bis zur Höhe der dritthöchsten Vergleichsmiete.
Vergleichsmieten mindestens so hoch wie neu verlangte Miete
Mieterhöhungsverlangen auf 6,00 EUR/qm, begründet mit 3 Vergleichswohnungen in Höhe von 7,00 EUR/qm, 6,25 EUR/qm und 5,50 EUR/qm. Das Erhöhungsverlangen ist also nur bis zu einer Miete von 5,50 EUR/qm wirksam, nicht bis zum rechnerischen Durchschnitt der 3 Vergleichswohnungen.
Mieter muss Objekte finden können
Die Vergleichsobjekte müssen so bezeichnet sein, dass sie der Mieter auffinden kann. Das ist möglich, wenn Straße, Hausnummer, Stockwerk und, sofern sich in einem Stockwerk mehrere Wohnungen befinden, die Lage innerhalb des Stockwerks (rechts, links) angegeben sind. Die Angabe des Namens des Vermieters oder Mieters ist i. d. R. nicht erforderlich.
Anhand der Adresse und Lage der Wohnung kann der Mieter die Vergleichswohnung ausfindig machen. Dabei handelt es sich um personenbezogene Daten des Mieters der Vergleichswohnung. Dennoch ist die Mitteilung der Vergleichswohnung auch nach der Datenschutz-Grundverordnung zulässig, weil der Vermieter dies tun muss, um sein Recht zu wahren. Möglicherweise ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter der Vergleichswohnung mitzuteilen, dass und wem er die Höhe der Miete seiner Wohnung mitgeteilt hat.
Hingegen sind weitere Angaben erforderlich, wenn die Wohnung durch diese Angaben nicht eindeutig identifizierbar ist. Wenn nämlich unter der Lagebezeichnung mehr als eine Wohnung aufzufinden ist, muss der Name des Mieters der Vergleichswohnung mit angegeben werden. Nach dem Rechtsentscheid des BayObLG ist die Angabe der Größe der Vergleichswohnung in einem Erhöhungsverlangen nur dann wesentliche Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhungsklage, wenn sich allein aus der Größenangabe in Verbindung mit dem Gesamtmietpreis der Quadratmeterpreis für die vom Vermieter bezeichneten Vergleichswohnungen errechnen lässt. Flächenabweichungen der Vergleichswohnungen mit der Wohnung des Mieters nach oben oder unten beeinträchtigen die verfahrensrechtliche Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nicht.
Flächenabweichung mehr als 50 %
Dies soll nicht gelten bei Flächenabweichungen von mehr als 50 %, weil dies i. d. R. mit einer Änderung des Wohnungstyps verbunden ist. Abweichungen können sich bei 1-Zimmer-Wohnungen (Apartmentzuschlag) ergeben. Sie weisen nämlich i. d. R. einen höheren Quadratmeterpreis auf als Mehrzimmerwohnungen, sodass beide Wohnungstypen im Allgemeinen nicht vergleichbar sind. Es empfiehlt sich daher, die Zimmerzahl der Vergleichswohnungen anzugeben. Die Rechtsprechung lässt die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Wohnungen aus einer anderen, vergleichbaren Gemeinde nicht oder nur dann zu, wenn in der Gemeinde, in welcher die vermietete Wohnung liegt, keine Vergleichswohnungen vorhanden sind.
Falls trotz Bemühungen Vergleichsmieten aus derselben Gemeinde nicht zur Verfügung stehen, obwohl es dort solche in genügender Anzahl gibt, wird zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf ein Sachverständigengutachten verwiesen. So z. B. in der Entscheidung des LG München II vom 21.1.1993. Die dagegen eingelegte Verfassungsbeschwerde war erfolglos. Zwar kann es nach Ansicht des BVerfG Bedenken begegnen, wenn die Rechtsprechung so zu verstehen wäre, dass der Vermieter ein Sachverständigengutachten vorlegen müsste, auch wenn er erfolglos alle ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hätte, Vergleichswohnungen in derselben Gemeinde zu ermitteln. Damit können die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen überspannt werden. Ein gewisser Aufwand an Zeit und Mühe kann allerdings vom Vermieter bei der Ermittlung der Vergleichsmieten verlangt werden. Wann die Zumutbarkeitsschwelle überschritten wird, ist Frage des...