Gemäß § 558 Abs. 5 BGB sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel i. S. d. § 559a BGB abzuziehen, im Fall des § 559a Abs. 1 BGB mit 8 % des Zuschusses. Voraussetzung ist also, dass der Vermieter eine bauliche Maßnahme durchführt, die eine Modernisierung i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB ist oder eine andere bauliche Maßnahme aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat und dass weiter Zuschüsse zu dieser Baumaßnahme von der öffentlichen Hand geleistet wurden.
Erhöht der Vermieter in diesem Fall die Miete nicht gemäß § 559 BGB, sondern gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, ist Folgendes zu beachten:
Begründungspflicht umfasst auch Kürzungsbeträge
Die Begründungspflicht gemäß § 558a Abs. 1 BGB bezieht sich auch auf die Anrechnung von Kürzungsbeträgen. Ein Erhöhungsverlangen ist daher aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlasste Kürzung der Mieterhöhung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert.
Bekanntgabe von Kürzungsbeträgen
Dem Mieter müssen also die abzusetzenden Kürzungsbeträge und deren Berechnungsgrundlagen bekannt gegeben werden, soweit es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt. Dies beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck. Werden die Mittel als Zuschüsse zu Instandsetzungsmaßnahmen gewährt, müssen sie nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete angerechnet und im Erhöhungsverlangen daher auch nicht angegeben werden.
Anzurechnen sind Zuschüsse zu Baumaßnahmen gemäß § 559 BGB (Modernisierung). Es muss sich also um solche Maßnahmen handeln, die den Vermieter auch zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 BGB berechtigen würden. Der Vermieter hat hier ein Wahlrecht, d. h., er kann entweder eine Modernisierungsmieterhöhung durchführen oder eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB für die modernisierte Wohnung. Sinnvoll ist dies bei einem Zuschuss zur Modernisierungsmaßnahme, der bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen ist, allerdings nicht, wie folgendes Beispiel zeigt:
Zuschuss zu Modernisierungsmaßnahme
Der Modernisierungsaufwand für eine 80 qm große Wohnung beträgt insgesamt 30.000 EUR. Der Vermieter hat einen Baukostenzuschuss i. H. v. 10.000 EUR erhalten. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung im modernisierten Zustand beträgt 10 EUR/qm. Der Kürzungsbetrag, den der Vermieter im Erhöhungsverlangen nachvollziehbar erläutern muss, berechnet sich wie folgt:
Die ortsübliche Jahresvergleichsmiete von (12 x 80 qm x 10 EUR =) 9.600 EUR ist um 8 % von 10.000 EUR, also um 800 EUR zu kürzen. Die Obergrenze für eine Mieterhöhung beträgt daher 9.600 EUR – 800 EUR = 8.800 EUR : 12 Monate, also monatlich 733,33 EUR. Eine Erhöhung ist daher nur auf monatlich 733,33 EUR möglich, wenn die zuvor gezahlte Miete niedriger war.
Werden die Kosten der Baumaßnahme ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gefördert (Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Bundeslandes fallen ebenfalls darunter, z. B. die Kreditanstalt für Wiederaufbau oder Finanzierungsinstitute der Länder), ist der hierdurch dem Vermieter gewährte Zinsvorteil bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Hierzu ein Beispiel:
Öffentliche Fördermittel
Der Vermieter hat ein zinsverbilligtes Darlehen von 20.000 EUR zu einem Zinssatz von 3 % erhalten; der übliche Zinssatz für erstrangig abgesicherte Darlehen betrug 7 %. Der Kürzungsbetrag wird wie folgt ermittelt:
7 % – 3 % = 4 %; 4 % von 20.000 EUR = 800 EUR jährlich. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 700 EUR monatlich, jährlich also 8.400 EUR. Hiervon ist der Kürzungsbetrag in Höhe von 800 EUR abzuziehen = 7.600 EUR, dies geteilt durch 12 = 633,33 EUR. Diesen Betrag kann der Vermieter bei der Mieterhöhung fordern, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Den Grundsatz, wonach Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben sind, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind, hat der BGH weiter bestätigt. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet 12 Jahren nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts.
Berücksichtigung bei Mieterhöhung
Diese öffentlichen Fördermittel sind nicht nur im Zeitpunkt der Gewährung, sondern für einen längeren, wenn auch begrenzten Zeitraum bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen. Bei einer befristeten Förderung durch einen Kredit zu verbilligten Zinsen hat eine Anrechnung in dem Zeitraum zu erfolgen, in dem der Vermieter die Zinsvergünstigung tatsächlich erhält. Der Vermieter kann deshalb die...