Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung / 3 Berechnung der Modernisierungskosten

3.1 Ermittlung der Gesamtkosten

In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln.

3.1.1 Ansatzfähige Kosten

Zu den ansatzfähigen Kosten zählen

• die Baukosten und
• die Baunebenkosten.

Die Modernisierung beginnt mit der Planung, sie endet mit der Herstellung des nach der Modernisierung geschuldeten Zustands. Maßgeblich sind die tatsächlich entstandenen Kosten.

Achtung

Rabatte und Skonti abziehen und keine Ohne-Rechnung-Abrede!

Rabatte und Skonti sind dem Mieter gutzubringen.

Kosten für Schwarzarbeit (Ohne-Rechnung-Abrede) dürfen nicht angesetzt werden, da sie gesetzwidrig sind.

Im Einzelnen sind ansatzfähig:

• Architektenkosten für Planung, Baubetreuung und Abnahme
• Aufwendungsersatzansprüche der Mieter (s. Modernisierung, Abschn. 4.8).
• Baugenehmigungsgebühren
• Eigenleistungen kann der Vermieter mit den Kosten eines Unternehmens ansetzen, allerdings ohne Umsatzsteuer
• Gerüstkosten (Aufstellung und Gerüstmiete)
• Reinigungsarbeiten nach Fertigstellung der Baumaßnahme
• Schönheitsreparaturen hat ebenfalls der Vermieter auszuführen; eine Ausnahme gilt, wenn diese vertraglich auf den Mieter übertragen sind und die Renovierung bereits vor der Durchführung der Modernisierung fällig war.

3.1.2 Nicht ansatzfähige Kosten

Hierzu zählen:

• Abschreibungen für Bauteile
• Besprechungskosten mit der Bauleitung oder mit Handwerkern
• Finanzierungskosten
• Kosten der Rechnungsprüfung
• Mietverluste infolge der Minderung der Miete aufgrund modernisierungsbedingter Gebrauchsbeeinträchtigung
• Verwaltungskosten.

3.2 Abzugsbeträge

Von den Gesamtkosten sind abzuziehen:

3.2.1 Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 Abs. 2 BGB)

Bei Wärmedämmmaßnahmen zählen hierzu beispielsweise die Kosten für die Beseitigung von Putzschäden, Mauerrissen und dergleichen.

Praxis-Tipp

Rechnung in Reparatur- und Modernisierungskosten aufteilen

Der Vermieter sollte in einem solchen Fall auf einer Rechnung bestehen, in der die Reparatur- und die Modernisierungskosten getrennt aufgeführt sind.

Können diese Kosten nicht exakt beziffert werden, sind sie durch Schätzung zu ermitteln. Diesen Weg muss der Vermieter wählen, wenn eine an sich mögliche Reparatur wegen der Modernisierung nicht durchgeführt wurde.

Praxis-Beispiel

Austausch von Fenstern

Zu denken ist etwa an den Ersatz reparaturbedürftiger Fenster mit Einfachverglasung durch Isolierfenster.

Praxis-Tipp

Fachmann vorab fragen

Hier sollte der Vermieter vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen den fiktiven Reparaturaufwand durch einen Fachmann feststellen lassen.

Ist eine Reparatur wegen des schlechten Zustands der Fenster nicht mehr möglich, so sind die fiktiven Kosten für den Ersatz der bisherigen Fenster durch solche gleicher Art zu ermitteln und von den Gesamtkosten abzuziehen.

Wichtig

Vermieter trägt Beweislast

Im Streitfall muss der Vermieter vortragen und beweisen, dass entweder keine oder keine höheren als die berücksichtigten Kosten für Erhaltungsmaßnahmen angefallen sind.

3.2.2 Mittel aus öffentlichen Haushalten (§ 559a Abs. 1 BGB)

Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, sind keine Modernisierungskosten.

Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten (§ 559a Abs. 3 Satz 2 BGB).

3.2.3 Zinsgünstige Darlehen (§ 559a Abs. 2 BGB)

Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, ist der Betrag der Zinsermäßigung von den Modernisierungskosten abzuziehen. Die ansatzfähigen Modernisierungskosten verringern sich um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung.

Hinweis

Ermitteln der Zinsermäßigung

Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens.

Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.

3.2.4 Mieterdarlehen und -zuschüsse (§ 559a Abs. 3 BGB)

Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen sind wie Darlehen aus öffentlichen Haushalten zu behandeln.

Wichtig

Mieteranteil berücksichtigen

Beteiligt sich der Mieter an der Modernisierung, ist sein Anteil aus den Modernisierungskosten herauszurechnen.

3.2.5 Fälle der Rechtsnachfolge

Wesentlich ist, dass die Berücksichtigung der Förderungsbeträge kraft Gesetzes nur vom Empfänger der Fördermittel beachtet werden muss.^[1] Nur derjenige Vermieter, der die Vorteile der Förderung genießt, muss deren Nachteile hinnehmen.

Wichtig

Erwerber vertraglich verpflichten

Der Erwerber muss die Fördermittel nur dann berücksichtigen, wenn er kraft Vertrags hierzu verpflichtet ist. Davon ist auszugehen, wenn der Empfänger der Fördermittel mit dem Mieter eine entsprechende Regelung trifft.

In diesem Fall geht die Verpflichtung nach § 566 BGB auf den Erwerber über. Eine Vereinbarung zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber kann als Vertrag zugunsten des Miet...