MIETERHÖHUNG - Haftung des Verwalters für nicht durchgesetzte Mieterhöhungen

Leitsatz

Handelt der Mietverwalter seiner vertraglichen Pflicht, Mieterhöhungen durchzusetzen zuwider, so steht dem Gläubiger für jeden Monat der ausgefallenen Mieterhöhung ein Schadensersatzanspruch zu.

Fakten:

Der Eigentümer macht gegen den Verwalter Ansprüche aus einem gekündigten Mietverwaltungsvertrag geltend. Die Parteien hatten einen "Geschäftsbesorgungsvertrag" geschlossen, mit dem der Verwalter die Verwaltung eines vertraglich bezeichneten Anwesens für die Dauer von drei Jahren übernahm. Nach dem Vertrag sollte der Verwalter auch die zu entrichtenden Mieten einziehen. Der Eigentümer beauftragte den Verwalter, im Verhandlungswege mit den Mietern eine Mieterhöhung zu erreichen. Der Verwalter sprach dann mit den Mietern, erzielte jedoch keine Einigung und unternahm nichts Weiteres mehr. In der Folgezeit verlangte der Eigentümer rund 11.000 Euro wegen versäumter Mieterhöhung und zurückzuzahlender Verwaltervergütung und Rechtsanwaltskosten. Das Gericht gibt dem Eigentümer weitgehend recht: Der Verwalter schuldet Schadensersatz wegen unterlassener Mieterhöhung und den Ersatz deswegen eintretender Zukunftsschäden. Der Verwaltervertrag ist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag mit teilweise dienstvertraglichem, teilweise werkvertraglichem Charakter. Die werkvertraglichen Elemente treten allerdings hinter den dienstvertraglichen Charakter des Gesamtvertrags zurück. Dass bei ordnungsgemäßer Verrichtung der Diensttätigkeit auch greifbare Ergebnisse zustande zu bringen sind, ist mit der Annahme eines Dienstvertrags vereinbar. E in spezielles Gewährleistungsrecht kennt der Dienstvertrag aber nicht. Zu den Pflichten, die der Verwalter mit dem Mietverwaltungsvertrag übernommen hat, gehörte, die gesetzlich zulässigen und möglichen Mieterhöhung en vorzuschlagen und ggf. durchzusetzen. Wer die Besorgung der Verwaltung eines vermieteten Anwesens übernimmt, verpflichtet sich nach dem Gesetz, die Vermögensinteressen des Auftraggebers in Bezug auf das Anwesen sorgfältig, sachkundig und loyal wahrzunehmen. Dazu zählt, soweit nicht die Geschäftsbesorgung gegenständlich ausdrücklich beschränkt ist, dem Geschäftsbesorger erkennbare Vermögensnachteile oder Schäden des Auftraggebers, sei es durch eigene Initiative, Ratschläge und Auskünfte gegenüber dem Auftraggeber, abzuwenden. Die Rechtsprechung hat dem Verwalter bereits in der Vergangenheit die Pflicht auferlegt, auf Mängel aufmerksam zu machen oder finanziell "zuverlässige" Mieter auszuwählen. Für rechtlich zulässige Mieterhöhungen gilt nichts anderes.

Link zur Entscheidung

Saarländisches OLG, Urteil vom 08.03.2006, 5 U 178/05-75

Fazit:

Das OLG setzt sich hier sehr intensiv und detailliert mit den Pflichten des Verwalters auseinander. Verstößt der Verwalter gegen seine Pflicht, Vermögensnachteile vom Eigentümer zu vermeiden, kann ihn dies teuer zu stehen kommen.