Mieterhöhung – Kein Zuschlag für Schönheits- oder Kleinreparaturen bei unwirksamen Renovierungs- oder Bagatellschadensklauseln – Schnelleinstieg

Leitsatz

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel betreffend die Übertragung von Schönheits- oder Kleinreparaturen, so kann der Vermieter im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen. Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags gem. §§ 133, 157 BGB oder eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt ebenfalls nicht in Betracht.

Normenkette

BGB § 558 Abs. 1 Satz 1

Kommentar

Der Vermieter hatte den Mieter gem. § 558 BGB auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommen. Er hat hierbei die Ansicht vertreten, dass ihm wegen der Unwirksamkeit der Klauseln über die Übernahme der Schönheitsreparaturen und der Kleinreparaturen ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete von 0,71 EUR/qm und 0,09 EUR/qm, insgesamt 0,80 EUR/qm zustehe. Die Instanzgerichte haben die Zuschläge nicht zuerkannt.

Anmerkung

Die Revision des Vermieters blieb erfolglos: Zwar wird von einigen Oberlandesgerichten und von Teilen der Literatur die Ansicht vertreten, dass dem Vermieter ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete zusteht, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Karlsruhe, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt, WuM 2008, 82; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdn. 48 ff.; Artz in: MüKomm, § 558a BGB Rdn. 20). Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Er begründet dies mit folgenden Erwägungen:

1. Die gesetzliche Regelung in § 558 Abs. 1 S. 1 BGB sieht einen solchen Zuschlag nicht vor.

2. Er kann auch nicht aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift abgeleitet werden, weil danach die Anpassung der Miete an die Marktverhältnisse ermöglicht werden soll; die Berücksichtigung von Kostenelementen steht damit nicht im Einklang.

3. Aus dem Umstand, dass die Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des BGH Teil der Gegenleistung sind, kann der Vermieter nichts für sich herleiten. Aus der Bewertung der Renovierungsklausel als Teil der Miete folgt nur, dass die Durchführung der Renovierungsverpflichtung ohne Verstoß gegen § 307 BGB auf den Mieter übertragen werden kann.

4. Zwar kann dem Vermieter ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete zugebilligt werden, wenn er einen Teil der Betriebskosten trägt; eine Gleichsetzung der Schönheitsreparaturen mit den Betriebskosten verbietet sich aber deshalb, weil die Umlage der Betriebskosten in § 556 BGB gesetzlich vorgesehen ist, die Umlage der Schönheitsreparaturen aber nicht.

5. Eine ergänzende Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB setzt voraus, dass dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet. Der ersatzlose Wegfall der Renovierungsklausel hat zur Folge, dass die Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu tragen sind (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB); eine Gesetzeslücke besteht nicht.

6. Die Anwendung der Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) scheidet aus. Danach kommt eine Vertragsanpassung in Betracht, wenn einer Partei das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Jedoch darf die Vertragsanpassung nicht zu einer Änderung der zwischen den Parteien bestehenden Risikoverteilung führen. Das Risiko unwirksamer Klauseln ist jedoch gem. § 306 Abs. 2 BGB vom Vermieter zu tragen.

Hinweis: Ebenso: BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 181/07

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 83/07BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, Grundeigentum 2008, 1046 m. Anm. Wüstefeld = jurisPR-MietR 21/2008 Anm. 3