Mieterhöhung – Wartefrist nach freiwilliger Vereinbarung anlässlich einer Modernisierung

Leitsatz

Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 S. 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung zu BGH, Urteil v. 18.7.2007, VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 558 Abs. 1 S. 1

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Wohnung zu einer monatlichen Grundmiete von 250,28 EUR. Die Vermieterin hat im Frühjahr 2003 Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und mit Schreiben vom 25.3.2003 eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhungserklärung abgegeben. Danach sollte sich die Miete ab Juni 2003 um 24,77 EUR monatlich erhöhen. Der Mieter hat ab Februar 2004 eine um 17,85 EUR erhöhte Grundmiete, insgesamt also 250,28 EUR + 17,85 EUR = 268,13 EUR gezahlt. Die Vermieterin hat wegen des übrigen Erhöhungsbetrags nichts unternommen.

Mit Schreiben vom 25.5.2004 hat die Vermieterin den Mieter gem. § 558 BGB auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 32,02 EUR auf 300,15 EUR in Anspruch genommen. In dem Erhöhungsschreiben ist ausgeführt, dass die bisherige Grundmiete 268,13 EUR betrage und damit unterhalb der ortsüblichen Miete liege. Der Mieter hat der Mieterhöhung nicht zugestimmt. Die Instanzgerichte haben die Erhöhungsklage abgewiesen, weil die 15-monatige Wartefrist des § 558 Abs. 1 S. 1 nicht gewahrt sei.

Der BGH ist anderer Ansicht:

1. Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB setzt der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung zunächst voraus, dass die "Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist." Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, dass in der Zahlung der erhöhten Miete ab Februar 2004 ein Mieterhöhungsangebot des Mieters zu sehen sei. Dieses Angebot habe die Vermieterin mit Schreiben vom 25.5.2004 angenommen. Damit sei die Mietpreisvereinbarung im Mai 2004 abgeändert worden. Diese Auslegung wird vom BGH akzeptiert.

2. Geht man davon aus, dass die Mietpreisvereinbarung erst im Mai 2004 abgeändert worden ist, so wäre eine weitere Anpassung der Miete erst zum August 2005 möglich. Allerdings bestimmt § 558 Abs. 1 S. 3 BGB, dass "Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560" nicht berücksichtigt werden. Dies führt zu der Frage, ob die Regelung des § 558 Abs. 1 S. 3 BGB nur für solche Mieterhöhungen gilt, die in dem förmlichen Verfahren nach §§ 559, 559b BGB zustande gekommen sind oder ob die Regelung auch dann anwendbar ist, wenn sich die Parteien anlässlich einer Modernisierung freiwillig (§ 557 Abs. 1 BGB) auf einen bestimmten Erhöhungsbetrag geeinigt haben.

Hierzu hat der BGH (Urteil v. 18.7.2007, VIII ZR 285/06) entschieden, dass § 558 Abs. 1 S. 3 BGB in beiden Fällen gilt. Das Urteil ist zur Berechnung der Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 S. 2 BGB) ergangen. In der nunmehr vorliegenden Entscheidung stellt der BGH klar, dass für die Berechnung der Wartefrist (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB) dieselben Grundsätze gelten. Maßgeblich ist also allein, dass der Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung auch einseitig hätte durchsetzen können; es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter eine den Anforderungen des § 559b BGB entsprechende Erhöhungserklärung abgegeben hat. Hat der Mieter im Anschluss an eine Modernisierung einer Mieterhöhung zugestimmt, spricht die Vermutung dafür, dass die Mieterhöhung materiellrechtlich gerechtfertigt war. Es ist dann Sache des Mieters, konkret darzulegen, welche Umstände gegen die Durchsetzbarkeit der Mieterhöhung sprechen. Da diese Umstände noch nicht aufgeklärt waren, hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Anmerkung

Ebenso hat der BGH am gleichen Tag in dem Parallelverfahren VIII ZR 286/06 entschieden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 09.04.2008, VIII ZR 287/06BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031 m. Anm. Kunze = MietRB 2008, 193