Mieterhöhungsverlangen - Nennung dreier Vergleichswohnungen ausreichend für Formwirksamkeit

Leitsatz

Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen - über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus - weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Die Mieten von sechs der vom Vermieter benannten Wohnungen liegen über dem geforderten Betrag. Bei einer der Vergleichswohnungen liegt die Miete zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete. Der BGH gibt dem Vermieter recht. Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begründet, drei vergleichbare Wohnungen zu benennen, deren Miete mindestens so hoch ist wie die verlangte Miete. Diese formelle Voraussetzung ist hier erfüllt. Der Vermieter hat nicht nur drei, sondern sechs Vergleichswohnungen benannt, bei denen die Miete höher ist als die verlangte Miete. Dass er eine weitere Wohnung benannt hat, bei der die Miete nicht der verlangten Miete entspricht, sondern zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete liegt, macht das Erhöhungsverlangen nicht unwirksam. Ob sich aus der Nennung einer Wohnung mit geringerer Miete Zweifel an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ergeben, ist keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der Begründetheit in der Sache.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 28.03.2012, VIII ZR 79/11BGH, Urteil vom 28.3.2012 – VIII ZR 79/11

Fazit:

Das Begründungserfordernis für ein Mieterhöhungsverlangen soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er sich überlegen kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen anhand von konkret bezeichneten Vergleichswohnungen, genügt es dem formellen gesetzlichen Begründungserfordernis, wenn die Mieten von (mindestens) drei Vergleichswohnungen der verlangten Miete entsprechen.