MIETFLÄCHENABWEICHUNG - Betriebskostenabrechnung bei Mietflächenabweichung

Leitsatz

Wenn die tatsächliche Größe der Mieträume von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht, kann sich der Mieter gegenüber einer Betriebskostenabrechnung hierauf nicht berufen, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben, dass die dort angegebene Fläche in jedem Fall maßgeblich sein soll.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Betriebskostenabrechnung, welche sich auf die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarte "ca."-Mietfläche bezieht. Die tatsächliche Mietfläche ist geringer. Im Mietvertrag ist auch geregelt, dass Änderungen der Wohnfläche von fünf Prozent ohne Auswirkungen auf die Miethöhe bleiben. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht. Der Vermieter hat hier als Umlagemaßstab zwar eine tatsächlich unzutreffende Wohnfläche gewählt. Die Umlage der Wohnfläche ist der hauptsächliche Verteilungsschlüssel und ist im Gesetz als Regelmaßstab vorgesehen. Die Parteien haben im Mietvertrag eine Regelung zur Bestimmung der Wohnfläche getroffen, die auch für die Ermittlung des Umlagemaßstabs für die Betriebskosten maßgeblich ist. Grundsätzlich ist die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgebend. Streitig ist, welche Nutz-/Wohnfläche bei einer Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Fläche maßgeblich ist. Die im Mietvertrag genannte Fläche ist nicht maßgebend, weil sie die Mietsache nur beschreibt. Eine Ausnahme kommt aber in Betracht, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich geregelt haben, dass es in jedem Fall bei der zugrunde gelegten Fläche sein Bewenden haben soll, um spätere Streitigkeiten ein für alle Mal auszuschließen. Das ist hier der Fall.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil vom 28.11.2005, 8 U 125/05

Fazit:

Die Wohnfläche als Umlagemaßstab für die Betriebskosten ist die Regel. Allerdings ist zu beachten: Bei der Umlegung der Heizkosten ist nach der beheizten Fläche und nicht nach der Wohnfläche umzulegen. Zwar kann der Vermieter beim Fehlen einer vertraglichen Regelung den Verteilerschlüssel nach billigem Ermessen selbst bestimmen, wobei er die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten hat. Danach sind zum einen der prozentuale Verteilungsschlüssel für die Aufteilung der gesamten Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Teil aufzugliedern, die sog. Grundkosten und zum andern die Umlegung der Grundkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum oder Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume. Die Wahl des Maßstabs für die verbrauchsunabhängigen Kosten hat ebenfalls nach billigem Ermessen zu erfolgen. Die Auswahl unter den Maßstäben Fläche/ umbauter Raum oder beheizte Fläche/umbauter Raum hängt davon ab, ob nicht beheizte Räume in relevanter Zahl vorhanden sind. Sind z. B. Kosten für Nutzereinheiten zu verteilen, die jeweils z. B. mit Balkonen versehen sind, ist die beheizte Fläche bzw. der beheizte Raum als Maßstab zu wählen.