Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 8 Rückforderungsansprüche (§ 556g BGB)

8.1 Bereicherungsanspruch des Mieters

Soweit die Mietpreisvereinbarung gegen die §§ 556d, 556e BGB verstößt, steht dem Mieter ein Bereicherungsanspruch zu.^[1] In § 556g Abs. 1 Satz 4 BGB ist geregelt, dass die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB nicht gelten. Nach § 814 BGB kann das zur Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die Rückforderung ist ausgeschlossen, wenn die Leistung gegen ein gesetzliches Verbot verstößt und sowohl der Leistende als auch der Empfänger gegen das Verbot verstoßen haben.^[2]

Der Bereicherungsanspruch scheitert also nicht an dem Umstand, dass der Mieter den Gesetzesverstoß gekannt hat. Der Ausschluss der §§ 814, 817 Abs. 2 BGB gilt allerdings nur für Rückforderungsansprüche, die auf einen Verstoß gegen die §§ 556d und 556e BGB gestützt werden, nicht für Bereicherungsansprüche bei einem eventuellen Verstoß gegen § 5 WiStG.

[1] § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB.

[2] § 817 Satz 2 BGB.

8.2 Beschränkung des Bereicherungsanspruchs (§ 556g Abs. 2 BGB)

§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Rückforderungsanspruch des Mieters nur besteht, wenn er

1. den Verstoß gegenüber dem Vermieter gerügt hat und
2. die Miete nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden ist.

§ 556g Abs. 1 BGB enthält keine Rechtsgrund-, sondern eine Rechtsfolgenverweisung, weil alle Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs in § 556g BGB geregelt sind.^[1]

Hinweis

Nur Mieter

Der Rückforderungsanspruch steht auch dann dem Mieter zu, wenn die Miete von einem Dritten oder von den Sozialhilfebehörden gezahlt wird.

[1] Feindl, NZM 2015, S. 212, 213.

8.2.1 Die Rüge

Dem Rückforderungsanspruch ist eine Rügepflicht des Mieters vorgeschaltet, zu deren Erfüllung dem Mieter ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zusteht. Die dem Mieter obliegende Rügepflicht ist ein anspruchsbegründendes Merkmal, keine Einwendung; deshalb muss der Mieter beweisen, dass dem Vermieter eine (qualifizierte) Rüge zugegangen ist.

Die Rüge ist keine Willenserklärung, sondern eine rechtserhebliche Handlung; bei mehreren Mietern genügt es, wenn einer der Mieter die Rüge erhebt. Hat der Vermieter eine Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB erteilt^[1], so muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen.^[2]

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob der Mieter vor der Rüge sein Recht auf Auskunft in Anspruch nehmen muss. Aus dem Gesetzeswortlaut ergibt sich hierzu nichts. In der Gesetzesbegründung wird die Frage ausdrücklich verneint.^[3]

[1] Siehe Abschn. 4.5.4 zur Mietberechnung nach der Vormiete; Abschn. 5.5 zur Miete nach Modernisierung; Abschn. 6.3 zur Miete von Wohnungen bzgl. Stichtag 1.10.2014 und Abschn. 7.3 für erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

[2] § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB.

[3] So die Gesetzesbegründung, S. 38.

8.2.2 Beschränkung des Bereicherungsanspruchs auf künftig fällige Mieten

Durch dieses Merkmal werden mögliche Bereicherungsansprüche des Mieters bei Verstößen gegen die Mietpreisbegrenzung eingeschränkt. Die Gesetzesbegründung erachtet es für "unbillig, wenn ein Vermieter ... Rückforderungsansprüchen ausgesetzt wäre, obwohl er redlich bemüht war, die Maßgaben (der §§ 556d – 556f BGB) ... zu befolgen" (S. 37).

Die Beschränkung der Rückforderungsansprüche besteht allerdings auch dann, wenn der Vermieter um das Beachten der Preisgrenzen nicht "redlich bemüht war", sondern sorglos gehandelt hat.