Alexander C. Blankenstein
Befindet sich der Mieter in Verzug mit der Kautionsleistung, kann der Vermieter diese einklagen und/oder das Mietverhältnis kündigen.
1.3.1 Zahlungsklage
Zunächst kann der Vermieter seinen Mieter im Fall des Verzugs mit der Leistung der Kaution gerichtlich in Anspruch nehmen und auf Zahlung klagen. Zu berücksichtigen ist hier die Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB, die 3 Jahre beträgt.
In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter seinen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich geltend machen kann. Der Vermieter soll sich gerade wegen der nach Beendigung des Vertrags noch bestehenden Ansprüche aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen können.
Kautionsanspruch nach Mietende
Nach dem Mietvertrag sollte der Mieter eine Kaution in Höhe von 1.700 EUR leisten. Tatsächlich hatte er zu Beginn des Mietverhältnisses im Juli 2022 nur 100 EUR gezahlt. Der Vermieter hatte insoweit im Juli 2023 das Mahnverfahren eingeleitet. Der Mieter hatte hiergegen im August 2023 Einspruch eingelegt, weil das Mietverhältnis Ende Juli 2023 endete.
Grundsätzlich dient die Kaution der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Diese Sicherung kann auch noch nach Beendigung des Vertrags erforderlich sein. Der Vermieter soll sich gerade wegen der nach Beendigung des Vertrags noch bestehenden Ansprüche aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen können. Solange und soweit ihm aus dem Vertrag noch Forderungen zustehen, kann er deshalb eine fällige Kaution auch noch nach Beendigung des Vertrags verlangen. Der Vermieter darf durch den Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung nicht schlechter gestellt werden, als er gestanden hätte, wenn der Mieter seine Verpflichtung erfüllt hätte. Der Vermieter, der die Kaution einklagt, muss freilich schlüssig vortragen, dass die Kaution zur Sicherung bestehender Zahlungsansprüche benötigt wird. Sind diese Ansprüche schlüssig dargelegt, ist die Klage auf Zahlung der Kaution erfolgreich. Bestreitet der Mieter die Ansprüche, findet keine Beweisaufnahme über die Forderung, deren Sicherung die Kaution dienen soll, statt.
1.3.2 Kündigung
Sind die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Nach vorerwähnter Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind auch hier bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es vor der Kündigung nicht.
Keine Anwendung bei Gewerberaum!
Auf Gewerberaummietverhältnisse findet § 569 Abs. 2a BGB keine Anwendung. Allerdings ist auch hier anerkannt, dass die Nichtzahlung der Kaution bzw. ein entsprechender Zahlungsverzug die außerordentliche fristlose Kündigung begründen kann. Im Bereich der Geschäftsraummiete ist allerdings eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich.
1.3.2.1 Verzug in Höhe von 2 Monatsmieten
§ 569 Abs. 2a BGB stellt klar, dass das Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Entsprechend der Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB sind für die Berechnung der Verzugshöhe Nebenkostenpauschalen und Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht zu berücksichtigen. Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Kaution in Höhe von weniger als 2 Monatsmieten, kommt die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB bereits begrifflich nicht zur Anwendung, da sie ja einen Verzug mit der Kautionszahlung in Höhe von 2 Monatsmieten voraussetzt.
Tipp: Gesetzliche Möglichkeiten ausschöpfen
Um sich nicht von vornherein dieser recht einfachen Kündigungsmöglichkeit zu berauben, sollten Vermieter stets das gesetzlich Mögliche ausschöpfen und eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen.
Vereinbaren die Parteien eine Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten, können die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB zwar dann vorliegen, wenn der Mieter keine Kautionszahlung leistet. Zu beachten ist aber, dass die Kaution – unabhängig von ihrer konkreten Höhe – gemäß § 551 Abs. 2 BGB stets in 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden kann.
Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten
Mieter und Vermieter vereinbaren eine Grundmiete in Höhe von 1.000 EUR. Als Mietsicherheit verlangt der Vermieter eine Kaution in Höhe von 2.000 EUR. Nach der Grundregel in § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter die Ges...