Mietkaution / 2 Verwalten

Im Rahmen der Verwaltung der Kaution im laufenden Mietverhältnis ist zunächst zu beachten, dass der Vermieter geleistete Barkautionen von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen hat.

2.1 Zahlungsbestätigung

Wurde die Kaution gezahlt, kann dies dem Mieter gegenüber bestätigt werden, muss es aber nicht. Da der Mieter aber entsprechende Auskunftsrechte insbesondere auch dahingehend hat, bei welchem Kreditinstitut die Kaution angelegt und dies insolvenzsicher erfolgt ist, sollte der Vermieter die entsprechenden Daten dem Mieter von sich aus mitteilen.

Musterschreiben: Bestätigung des Vermieters über Kautionszahlung des Mieters

Absender Vermieter

An

Mieter

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__________________

Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. OG in 82139 Starnberg

Hier: Bestätigung Ihrer Kautionszahlung

Sehr geehrte Frau _________,

sehr geehrter Herr _________,

hiermit bestätige ich Ihnen, dass die von Ihnen geleistete Kautionssumme auf meinem Girokonto eingegangen ist. Ich habe für diese ein Sparkonto bei der _________-Bank mit 3-monatiger Kündigungsfrist mit folgenden Daten als offenes Treuhandkonto eröffnet:

Kontoinhaber: ____________

IBAN: ____________

BIC: ____________

Kontostand: ______ EUR

Objekt: ______-Straße Nr. __ in ____________

Treugeber/Mieter: ______ (Name und Anschrift)

Die Zinsen (ggf. abzüglich der Abgeltungssteuer und des Solidaritätszuschlags im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften) stehen Ihnen als Mieter zu. Sie erhöhen Ihre Mietkaution und werden zusammen mit dieser bei Mietvertragsende zur Rückzahlung fällig.

Die Bank wird bei diesem Mietkautionskonto wegen Forderungen gegenüber mir als Kontoinhaber weder das Recht zur Aufrechnung noch ein Pfand- oder Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Eine Ausnahme gilt bezüglich Forderungen, die in Bezug auf das Mietkautionskonto selbst entstanden sind.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

2.2 Anlage der Kaution

2.2.1 Bankkonto

Von wesentlicher Bedeutung ist die Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Vorerwähnte Regelung soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. In den Gesetzesmaterialien^[1] wird zur Begründung insoweit ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln sei, um sie im Fall der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen.^[2] Das Pfandrecht der Banken sowie ein Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht kann bei Kennzeichnung als Sonderkonto nicht Platz greifen.^[3]

Mietkautionskonto

Diesem Anliegen wird jedoch nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt. Dementsprechend wird verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto – "Mietkautionskonto" – angelegt wird.^[4] Andernfalls würde die Kaution dem banküblichen Pfandrecht des Kreditinstituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber unterfallen.^[5] Denn dieses erstreckt sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher. Ausgeschlossen ist das Pfandrecht des Geldinstituts an dem Sparguthaben vielmehr nur, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offengelegt wird.^[6]

Die Verpflichtung zum Führen eines "Mietkautionskontos" besteht auch nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution fort. Die Mietkaution dient nämlich ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.^[7] Dementsprechend enden sowohl das Sicherungsbedürfnis des Mieters, als auch die treuhänderische Bindung nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution.

Achtung: Mieter hat Zurückbehaltungsrecht!

Ist der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu.^[8] Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.

Sammelkonto

Es dürfte wohl nicht erforderlich sein, dass für jede Kaution ein gesondertes Konto angelegt wird, sondern ein Sammelkonto für sämtliche Kautionsgelder vorhanden sein kann. Die Frage ist in der juristischen Literatur umstritten, wird aber von der h. M. in vorbeschriebenem Sinne beantwortet. Höchstrichterliche Rechtsprechung existiert nicht. Auch dieses Sammelkonto darf lediglich und ausschließlich als Treuhandkonto geführt werden. Das Konto muss also auch hier als Sonderkonto ("Kautionskonto") deklariert sein. Stets vorteilhaft ist in diesem Zusammenhang die Adressangabe des oder der Mietshäuser.

Keine Vermischung mit Vermietervermöge...