Mietkaution / 3 Abrechnen

Eine Kautionsabrechnung kommt letztlich lediglich bei der Barkaution und der Abtretung eines Sparguthabens in Betracht. Wurde die Mietsicherheit andererseits in Form

• der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet, ist dem Mieter das Sparbuch zurückzugeben und eine entsprechende Freigabeerklärung gegenüber dem Bankinstitut abzugeben;
• einer Bürgschaft geleistet, ist dem Bürgen die Bürgschaftsurkunde zurückzugewähren;
• der Verpfändung von Wertpapieren geleistet, sind diese dem Mieter zurückzugeben.

Kautionsabrechnung

Der Vermieter muss eine Kautionsabrechnung erteilen und hierin mit etwaigen eigenen Gegenforderungen aufrechnen.

Der Inhalt der Kautionsabrechnung muss den Anforderungen von § 259 BGB entsprechen. Nach Absatz 1 dieser Bestimmung muss die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und/oder Ausgaben enthalten. Soweit Belege zu erteilen sind, sind diese vorzulegen bzw. beizufügen. Es müssen also die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ausgewiesen werden. Etwaige Gegenforderungen des Vermieters müssen nachvollziehbar nach Grund und Höhe dargelegt werden.^[1]

[1] AG Frankenthal, Urteil v. 30.10.2014, 3a C 270/14.

3.1 Zeitpunkt

Dem Mieter steht frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung bzw. Freigabe der Sicherheit zu.^[1] Dieser Rückzahlungs- bzw. Freigabeanspruch steht dem Mieter selbstverständlich auch ohne entsprechende vertragliche Abrede zu.^[2]

Beendetes Mietverhältnis

Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Kautionsrückzahlung, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist. Beendet ist das Mietverhältnis dann, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Mit Rückgabe der Mietsache ist der Kautionsrückzahlungsanspruch erfüllbar, aber noch nicht fällig. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist erst fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.^[3]

Prüffrist

Grundsätzlich wird der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.^[4] Nach der Instanz-Rechtsprechung ist spätestens innerhalb der nächsten 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen.^[5] Ausdrücklich klarzustellen ist, dass stets die Maßgaben des Einzelfalls mit Blick auf die Prüffrist des Vermieters zu berücksichtigen sind.

Praxis-Beispiel

Mietverhältnis endet zum 31. Dezember

Endet das Mietverhältnis zum 31. Dezember, liegen dem Vermieter in aller Regel im Februar die Daten des Abrechnungsdienstleisters hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Er ist dann in der Lage, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Zu diesem Zeitpunkt ist er auch bereits einige Wochen im Besitz der Mietsache und kann diese auf Beschädigungen durch die Mieter untersuchen. In diesem Fall dürfte dem Vermieter eine maximale Prüffrist von 3 Monaten zuzubilligen sein.

Ist es dem Vermieter nicht möglich, die Betriebskostenabrechnung binnen angemessener Prüffrist zu erstellen, etwa weil ihm insbesondere die Daten des Abrechnungsdienstleisters noch nicht vorliegen, kann der Vermieter, wenn es in der Vergangenheit regelmäßig zu Nachzahlungsansprüchen gegen den Mieter aus der Betriebskostenabrechnung gekommen war, einen angemessenen Betrag zurückbehalten. In diesem Fall ist der Vermieter jedoch nur berechtigt, den auf die Nachforderung voraussichtlich entfallenden Anteil der Kaution zurückzubehalten, die restliche Kaution ist zurückzuzahlen.

[1] BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14, NJW 2016 S. 3231.

[2] AG Bremen, Urteil v. 9.3.2017, 6 C 285/14.

[3] AG Dortmund, Urteil v. 13.3.2018, 425 C 5350/17.

[4] BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14, NZM 2016 S. 762.

[5] AG Bochum, Urteil v. 16.9.2016, 55 C 61/16; AG München, Urteil v. 7.4.2016, 432 C 1707/16.

3.2 Form

Eine bestimmte Form ist für die Abrechnung der Kaution nicht vorgesehen. Sie kann also ausdrücklich oder auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Schlüssiges Verhalten liegt etwa dann vor, wenn der Vermieter gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet oder Klage gegen den Mieter erhebt, ohne einen Vorbehalt wegen weiterer Forderungen geltend zu machen. Der Mieter kann dann erkennen, dass sich das Verwertungsinteresse des Vermieters auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 24.7.2019, VIII ZR 141/17, NZM 2019 S. 754.

3.3 Höhe

Bestehen keine Forderungen des Vermieters gegen seinen Mieter, ist die Kaution in voller Höhe zuzüglich Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen.

Vorbehaltlose Auszahlung

Vermieter sollten stets vor Rückzahlung der Kaution prüfen, ob ihnen berechtigte Forderungen gegen ihre Mieter zustehen, mit denen sie gegen den Auszahlungsanspruch mit der Kaution aufrechnen können. In der vorbehaltlosen Auszahlung der Kaution am En...