Mietkaution / 3.3 Höhe

Bestehen keine Forderungen des Vermieters gegen seinen Mieter, ist die Kaution in voller Höhe zuzüglich Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen.

Vorbehaltlose Auszahlung

Vermieter sollten stets vor Rückzahlung der Kaution prüfen, ob ihnen berechtigte Forderungen gegen ihre Mieter zustehen, mit denen sie gegen den Auszahlungsanspruch mit der Kaution aufrechnen können. In der vorbehaltlosen Auszahlung der Kaution am Ende des Mietverhältnisses wird nämlich ein Anerkenntnis des Vermieters gesehen, dass die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben wurden. Eine spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen hinsichtlich erkennbarer Beschädigungen der Mietsache ist dann nicht mehr möglich.^[1] Etwaige Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung sind hiervon jedoch nicht betroffen.

Fallen Kosten für eine Kontoauflösung an, hat diese der Mieter zu tragen. Diese können also vom Rückerstattungsbetrag in Abzug gebracht werden.

Musterschreiben: Kautionsabrechnung unter Einbehalt voraussichtlicher Betriebskostennachzahlung

Absender Vermieter

An

Mieter

__________________

__________________

Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. OG in 82139 Starnberg

Hier: Kautionsabrechnung

Sehr geehrte Frau _________,

sehr geehrter Herr _________,

nachdem unser Mietverhältnis mittlerweile beendet ist, rechne ich über die von Ihnen geleistete Kaution für die vorbezeichnete Wohnung wie folgt ab:

geleistete Kaution:	2.400,00 EUR
zuzüglich Zinsen gemäß anliegender Zinsberechnung:	50,00 EUR
abzüglich Kosten für die Kontoauflösung:	20,00 EUR
Gesamtbetrag:	2.430,00 EUR

Für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2023 behalte ich zu Ihren Lasten einen Betrag in Höhe von 600 EUR ein. Dieser Betrag entspricht 3 Betriebskostenvorauszahlungen. In den vergangenen Jahren hatte sich durchschnittlich stets ein Nachzahlungsbetrag in etwa dieser Höhe ergeben. Nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung werde ich Ihnen ein sich ergebender Überschussbetrag unverzüglich zurückerstatten. Derzeit ergibt sich ein Rückzahlungsbetrag in nachfolgend dargestellter Höhe:

Gesamtbetrag:	2.430,00 EUR
abzüglich Einbehalt voraussichtlicher Betriebskostennachzahlung:	600,00 EUR
Rückzahlungsbetrag:	1.830,00 EUR

Über den Rückzahlungsbetrag habe ich einen Verrechnungsscheck beigefügt.

[Alternativ:] Den Rückzahlungsbetrag weise ich Ihrem Konto bei der _________-Bank, IBAN _________, BIC _________ an.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

Streitige Forderungen

Hat der Mieter die Miete im laufenden Mietverhältnis aus Sicht des Vermieters unberechtigt gemindert, kann der Vermieter hinsichtlich dieser streitigen Forderungen im laufenden Mietverhältnis nicht auf die Kaution zugreifen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist dies allerdings möglich. Er kann also entsprechend den Rückzahlungsbetrag mindern und insoweit die Aufrechnung mit seinen Ansprüchen auf vollständige Mietzahlung erklären.^[2] Im Bereich der Geschäftsraummiete ist dies selbstverständlich auch möglich.^[3]

Musterschreiben: Kautionsabrechnung mit Geltendmachung von Aufrechnungsansprüchen

Absender Vermieter

An

Mieter

__________________

__________________

Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. OG in 82139 Starnberg

Hier: Kautionsabrechnung

Sehr geehrte Frau _________,

sehr geehrter Herr _________,

nachdem unser Mietverhältnis mittlerweile beendet ist, rechne ich über die von Ihnen geleistete Kaution für die vorbezeichnete Wohnung wie folgt ab:

geleistete Kaution:	2.400,00 EUR
zuzüglich Zinsen gemäß anliegender Bankbescheinigung:	50,00 EUR
Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2022:	250,00 EUR
Gesamtguthaben:	2.700,00 EUR
Von diesem Gesamtguthaben sind folgende Positionen in Abzug zu bringen:
1. Kosten für die Kontoauflösung:	20,00 EUR
2. Reparaturkosten Wohnungseingangstür gem. Rechnung vom 12.10.2022 und Ihrer schriftlichen Zusage zur Übernahme der Kosten vom 10.10.2022:	350,00 EUR
3. Titulierte Mietrückstände 03/2022 bis 05/2022 (Urteil des AG Starnberg v. 11.12.2022, Az. 64 C 56/22)	2.400,00 EUR
4. Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2021, gegen die Sie keine Einwendungen erhoben hatten	230,00 EUR
Gesamtforderung:	– 300,00 EUR

Mit meinen Gegenforderungen erkläre ich hiermit in der Reihenfolge Nr. 1 bis Nr. 5 die Aufrechnung gegen Ihr Abrechnungsguthaben. Meine Restforderung in Höhe von 300 EUR bitte ich bis zum 10. Mai 2023 meinem Ihnen bekannten Konto anzuweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 26.4.2001, 24 U 133/00, ZMR 2001 S. 962.

[2] BGH, Urteil v. 28.10.2020, VIII ZR 230/19, NJW-RR 2021 S. 15.

[3] OLG Hamm, Urteil v. 11.2.2016, I-18 U 42/15; LG Hamburg, Urteil v. 29.11.2016, 316 O 247/16.