Alexander C. Blankenstein
3.6.1 Grundsätze
Bekanntlich gilt nach der Bestimmung des § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Wird der vermietete Wohnraum – oder auch Gewerberaum – nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit Blick auf die Kaution regelt § 566a BGB, dass der Erwerber in die durch die Kautionsvereinbarung begründeten Rechte und Pflichten eintritt. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen, ist der (ursprüngliche) Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.
3.6.2 Anwendungsbereich
Die Vorschrift des § 566a BGB findet nach h. M. nur dann Anwendung, wenn bei Veräußerung der Mietsache die Kaution bereits an den Vermieter geleistet worden ist. Wurde sie noch nicht geleistet, hat der Erwerber über die Bestimmung des § 566 BGB Anspruch auf Leistung der Kaution gemäß § 551 BGB, wenn im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart war bzw. ist.
Ebenfalls keine Anwendung findet die Bestimmung des § 566a BGB, wenn zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs das Mietverhältnis bereits beendet ist und der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Dann ist der (alte) Vermieter zur Rückgewähr der geleisteten Sicherheit an den Mieter verpflichtet.
Abweichende Vereinbarungen
Die Mietvertragsparteien können von der Bestimmung des § 566a BGB abweichende Vereinbarungen treffen. Dies kann allerdings zulasten des Mieters ausschließlich durch Individualvereinbarung erfolgen. Ein formularvertraglich erklärter Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus § 566a Satz 2 BGB stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach den §§ 305 ff. BGB dar und ist damit unwirksam. Individualvertraglich können Mieter und Vermieter auch regeln, dass der Vermieter im Falle eines Eigentümerwechsels über die Kaution abrechnet und entsprechend an den Mieter auskehrt. Dies wäre aus Sicht des Mieters eine für ihn günstige, für den Erwerber hingegen eine denkbar ungünstige Lösung. Dieser hätte dann nämlich keinen Anspruch mehr auf Kautionsleistung an ihn selbst.
3.6.3 Geltungsbereich
Von der Bestimmung des § 566a BGB sind sämtliche Formen der Sicherheitsleistung umfasst.
Barkaution
Hatte der Vermieter die vom Mieter geleistete Barkaution nicht insolvenzsicher angelegt, hat nunmehr der Mieter gegen den Erwerber Anspruch auf entsprechende Anlage der Kaution. Da die Kaution stets insolvenzsicher anzulegen ist, trifft diese Verpflichtung den Erwerber originär, sodass er auch ohne entsprechende Aufforderung des Mieters entsprechend tätig werden muss.
Da der Erwerber für die Rückzahlung der mieterseits geleisteten Kaution haftet, hat er zunächst einmal einen Anspruch gegen den Vermieter auf Herausgabe der geleisteten Mietsicherheit einschließlich etwaiger zwischenzeitlich erzielter Zinseinnahmen. Hatte der Veräußerer die Kaution auf einem offenen Treuhandkonto angelegt, verbleibt die Kaution grundsätzlich im Vermögen des Mieters. Die Rechte aus der Sicherungsabrede gehen insoweit kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Der Erwerber kann also vom Veräußerer die Herausgabe der Kontounterlagen verlangen. Hat der Veräußerer die Kaution an den Mieter zurückgegeben, so hat der Erwerber grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Mieter auf erneute Leistung.
Hatte sich der Veräußerer im laufenden Mietverhältnis wegen berechtigter Forderungen gegen den Mieter bereits aus der Kaution bedient, hat der Mieter gegen den Erwerber nur noch einen Anspruch auf Rückgewähr der Restkautionssumme im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Erwerber hat im laufenden Mietverhältnis Anspruch auf Wiederauffüllen der Kaution gegen den Mieter.
Verpfändung eines Sparguthabens
Ausnahmsweise kann etwas anderes gelten, wenn die Mietsicherheit durch Verpfändung eines Sparguthabens geleistet wurde und der Veräußerer die Kaution freigegeben hat, weil eine Übertragung der Sicherheit auf den Erwerber in Ermangelung erforderlicher Mitwirkung des Mieters gescheitert ist. Ist jedenfalls als Mietsicherheit ein Sparguthaben verpfändet, wird der Erwerber kraft Gesetzes Gläubiger des Pfandrechts an der Forderung. Aufgrund dieser Gläubigerstellung kann er ein sich etwa im Besitz des Veräußerers befindliches Sparbuch herausverlangen. Auch in diesem Fall aber darf das Bankinstitut das Sparguthaben nur mit Zustimmung des Mieters an den Erwerber auszahlen.
Verweigerte Mitwirkung des Mieters
Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, an der Übertragung der Sicherheit auf den Erwerber mitzuwirken. Im Fall seiner Weigerung können Veräußerer und Erwerber jedoch denkbar einfach vorgehen: Der Veräußerung erklärt die Freigabe hinsichtlich des Sparguthabens, der Erwerber hat dann gegen den Mieter einen Anspruch auf Wiederauf...