Mietkaution - Verpflichtung zur Kautionszahlung an Erwerber nach Treu und Glauben

Leitsatz

Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben, die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.

Fakten:

Der Mieter einer Wohnung hatte zugunsten seines Vermieters ein Kautionskonto verpfändet. Das Grundstück wurde dann verkauf , der Kaufvertrag enthielt unter anderem die Klausel: "Der Verkäufer hat den jeweiligen Mieter unverzüglich, ... schriftlich vom Verkauf zu unterrichten und dessen schriftliche Zustimmung zur Übertragung der Sicherheit einzuholen." Der Mieter erteilte trotz entsprechender Aufforderung aber keine Zustimmung zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber und erhielt darauf in die Kaution vom früheren Vermieter zurück. Der neue Vermieter verlangt nunmehr vom Mieter die erneute Leistung der Kaution. Der Bundesgerichtshof entscheidet wie folgt:

Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter diese Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Auch ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Einer solchen Zustimmung des Mieters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt. Allerdings ist der Mieter im vorliegenden Fall aufgrund besonderer Umstände nach Treu und Glauben verpflichtet, die vereinbarte Kaution erneut - nunmehr jedoch an den neuen Vermieter - zu leisten. Die Kaution war nämlich in der Art geleistet worden, dass der Mieter die Verpflichtungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin persönlich abgegeben hatte und deshalb die am Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Mieters zur Auszahlung des Sparguthabens an den neuen Eigentümer verpflichtet war. Die Übertragung der persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit war faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Mieters zu bewirken

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 07.12.2011, VIII ZR 206/10BGH, Urteil vom 7.12.2011 – VIII_ZR_206_10

Fazit:

Der Bundesgerichtshof stellt in dieser Entscheidung im Übrigen auch klar, dass der Mieter mit einer Zustimmung zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber nur das bestätigt, was gemäß der Vorschrift des § 566a Satz 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten.