Problem |
Sachverhalt |
Folge |
Entscheidung |
Oberlicht |
s. unter Fenster |
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Öffnungszeiten |
s. unter Lärm |
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Öl |
s. unter Schadstoffe |
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Offenhalten |
s. unter Haustür |
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Ofen |
s. unter Heizung |
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Opfergrenze |
s.u. Beseitigung des Mangels durch Vermieter, Brandschaden (Wiederaufbau) |
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Option |
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- |
entfallen |
M betreibt in den Räumen eine Arztpraxis. Der Vertrag ist befristet, M hat Optionen auf weitere Verlängerungen. Es wird die Zwangsversteigerung durchgeführt. Der Erwerber E kündigt das Mietverhältnis gem. § 57a ZVG. M nimmt VM auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch und bemisst diesen danach, dass er die Praxis bei Fortdauer des Mietverhältnisses teuer hätte verkaufen können. |
VM haftet gem. § 325 BGB (a.F.). Er hätte die Zwangsversteigerung vermeiden müssen und hat mit ihr die Unmöglichkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu vertreten, die durch die Kündigungsmöglichkeit des E bedingt ist (unabhängig davon, ob er mit E zum Nachteil des M zusammengewirkt hat). M war nicht verpflichtet, bei der Versteigerung mitzubieten, um sich die Nutzungsmöglichkeit zu erhalten. Der Schaden besteht darin, dass die Praxis nun nur zu einem geringeren Kaufpreis zu veräußern war. |
OLG Köln (13 U 94/99) NZM 2002, 749 |
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vorbehaltlos ausgeübt - Mängelrüge |
M übt Option trotz bekannter Mängel vorbehaltlos aus. |
Seine Gewährleistungsansprüche sind dadurch nicht beschränkt (weil das Vertragsverhältnis, wie es eben besteht, verlängert worden ist). |
BGH (XII ZR 84/14) ZMR 2016, 106 |
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M übt in Kenntnis mehrer Mängel die Option zur Vertragsverlängerung aus. Außerdem einigt er sich mit VM auf eine Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.
Die Miete hat er wegen der Mängel unter Vorbehalt gezahlt. Nunmehr verlangt er Rückzahlung der wegen der Minderung überzahlten Miete und auf Feststellung, weiterhin zur Minderung berechtigt zu sein. VM und mit ihm das Berufungsgericht gehen davon aus, dass mit der vorbehaltlosen Ausübung der Option die Berufung auf Mängel gem. § 536b BGB ausschließt. Gleiches gelte für die Zustimmung zur Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. |
§ 536b BGB gilt ausdrücklich nur für die bekannten Mängel, die bei Vertragsschluss gegeben sind. Später auftretende Mängel unterliegen allein der Regelung des § 535c BGB.
Die Ausübung einer Option kann einem Vertragsschluss nicht gleichgestellt werden.
Gleichwohl kann das Verhalten des Mieters gem. § 242 BGB als widersprüchlich gewertet werden und so zu einem Verlust der Gewährleistung führen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Aber auch insoweit gilt, dass die Ausübung der Option die Berufung auf Mängel nicht treuwidrig erscheinen lässt.
Gleiches gilt für die Zustimmung zu einer Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.
Die Ausübung der Option kann auch nicht als Verzicht auf die Gewährleistungsansprüche gewertet werden. |
BGH (XII ZR 15/12) GE 2014, 1646, NZM 2015, 84 - ebenso BGH (XII ZR 84/14) GE 2016, 1527, WuM 2015, 721 (nach OLG Koblenz (2 U 901/13) ZMR 2014, 883) |
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Im Mietvertrag ist bestimmt, dass sich das Mietverhältnis verlängert, wenn M dem nicht innerhalb bestimmter Fristen widerspricht. |
Dieser Fall ist der Ausübung einer Option nicht gleichzustellen, was aber unerheblich ist, da auch bei dieser die Berufung auf Mängel nicht ausgeschlossen ist. (s.o.) |
BGH (XII ZR 84/14) GE 2016, 1527 |
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M kennt bei Verlängerung des Vertrages den Mangel. |
Wenn M das Mietverhältnis in Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels verlängert, gilt § 536b BGB (Haftungsausschluss) entsprechend |
OLG Brandenburg (3 U 154/11) GE 2014, 460, ZMR 2014, 719 |
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Lokal. M darf das Mietverhältnis durch Ausübung einer Option verlängern. Er schreibt an VM, er wolle das Mietverhältnis um zwei Jahre verlängern, wenn die Miete unverändert bleibe und die schadhafte Markise erneuert werde. VM meint, die Verlängerung sei nicht in Kraft getreten, weil M die Option von Bedingungen abhängig gemacht habe. |
M hat die Option wirksam ausgeübt, weil der Wunsch, die Miete unverändert zu lassen, nicht als Bedingung verstanden werden kann, und die Ausführungen zur Markise lediglich als Mängelrüge anzusehen sind. |
OLG Düsseldorf (10 U 170/00) ZMR 2002, 593 |
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Das befristete Mietverhältnis wird fortgesetzt, obwohl Mangel besteht. |
M darf nicht mindern. Siehe aber oben. |
OLG Hamm MDR 1988, 410 |
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M übt eine Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses aus. Die Räume weisen Mängel auf. |
M darf weiterhin nicht mindern. |
AG Hamburg WuM 1989, 172 |
Optische Beeinträchtigung |
s. unter Mangel (Erheblichkeit fraglich) |
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