2.3.1 Minderung in gleichbleibender Höhe
Im schriftlichen Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 100 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Miete um 15 % gemindert. Der Mieter schuldet deshalb eine monatliche Zahlung von 600 EUR abzüglich 15 % (= 90 EUR), also 510 EUR. Hierbei handelt es sich um eine vorläufige Minderung.
BK-Abrechnung mit Nachforderung für Vermieter
Variante 1: Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsanspruch von 600 EUR. Für die geschuldete Miete gilt folgende Rechnung:
| Grundmiete: |
12 x 500 EUR |
= 6.000 EUR |
| Betriebskostenvorauszahlung: |
12 x 100 EUR |
= 1.200 EUR |
| Nachzahlung: |
|
600 EUR |
| Gesamtmiete ohne Minderung |
|
7.800 EUR |
| Minderungsbetrag: |
7.800 EUR x 15 % |
1.170 EUR |
| geschuldete Gesamtmiete: |
|
6.630 EUR |
| tatsächlich gezahlte Miete: |
12 Monate x 510 EUR |
6.120 EUR |
| Nachforderung: |
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510 EUR |
BK-Abrechnung mit Guthaben für Mieter
Variante 2: Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Guthaben von 600 EUR. Für die geschuldete Miete gilt folgende Rechnung:
| Grundmiete: |
12 x 500 EUR |
= 6.000 EUR |
| Betriebskostenvorauszahlung: |
12 x 100 EUR |
= 1.200 EUR |
| Guthaben: |
|
- 600 EUR |
| Gesamtmiete ohne Minderung |
|
6.600 EUR |
| Minderungsbetrag: |
6.600 EUR x 15 % |
990 EUR |
| geschuldete Gesamtmiete: |
|
5.610 EUR |
| tatsächlich gezahlte Miete: |
12 Monate x 510 EUR |
6.120 EUR |
| Guthaben: |
|
510 EUR |
Rechtliche Bewertung
In der Beispielsvariante 1 hat der Mieter zu wenig gemindert. Aus diesem Grund schuldet der Mieter nicht den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Betrag von 600 EUR, sondern lediglich 510 EUR. Ob der Mieter eine entsprechende Einrede gegen den Zahlungsanspruch des Vermieters erhebt, bleibt ihm überlassen; im Zahlungsprozess ist dieser Umstand nicht von Amts wegen zu berücksichtigen. In der Betriebskostenabrechnung ist nicht der Betrag von 510 EUR, sondern der Betrag von 600 EUR auszuweisen.
In der Beispielsvariante 2 hat der Mieter zu viel gemindert. Deshalb hat er keinen Anspruch auf Auszahlung des in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Guthabens von 600 EUR. Er hat lediglich Anspruch auf Zahlung von 510 EUR. Ob der Vermieter eine entsprechende Einrede gegen den Zahlungsanspruch des Mieters erhebt, bleibt ihm überlassen; im Zahlungsprozess ist dieser Umstand nicht von Amts wegen zu berücksichtigen. In der Betriebskostenabrechnung ist nicht der Betrag von 510 EUR, sondern der Betrag von 600 EUR auszuweisen.
Ob der Vermieter die Zahlungen des Mieters auf die Grundmiete oder auf die Betriebskostenvorauszahlungen verrechnet, bleibt ihm überlassen. Der BGH führt zu Recht aus, dass es sich bei dieser Frage um ein "Scheinproblem" handelt, weil das Endergebnis in beiden Fällen gleichbleibt.
Geminderte Vorauszahlungen in BK-Abrechnung erklären
Die Verrechnung einer unvollständigen Zahlung auf die Grundmiete hat lediglich zur Folge, dass in die Betriebskostenabrechnung nicht die vollen, sondern nur geminderte Vorauszahlungen einzusetzen sind. Dies sollte in der Betriebskostenabrechnung erläutert werden. Eine Abrechnung nach "Soll-Vorauszahlungen" wäre fehlerhaft.
2.3.2 Minderung in unterschiedlicher Höhe
Nach dem Mietvertrag schuldet der Mieter eine monatliche Grundmiete von 500 EUR und monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 100 EUR. Die Miete ist wegen eines Mangels im Juli und August um 10 % und im November und Dezember um 20 % gemindert. Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsbetrag von 600 EUR. Für die infolge des Mangels geschuldete Miete gilt folgende Rechnung:
BK-Abrechnung mit unterschiedlichen Minderungsbeträgen
| (1) vereinbarte Jahresgesamtmiete: |
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| Grundmiete (12 x 500 EUR) |
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6.000 EUR |
| Betriebskostenvorauszahlungen (12 x 100 EUR) |
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1.200 EUR |
| Betriebskostennachzahlung nach tatsächlichem Abrechnungsergebnis |
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600 EUR |
| Gesamtmiete ohne Minderung |
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7.800 EUR |
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| (2) unterschiedlich geschuldete Monatsmieten: |
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| Januar bis Juni und September/Oktober: |
7.800 EUR : 12 |
= 650 EUR |
| Juli/August: 7.800 EUR abzgl. 10 % = 7.020 : 12 |
= 585 EUR |
| November/Dezember: |
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| 7.800 EUR abzgl. 20 % = 6.240 : 12 |
= 520 EUR |
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| (3) geschuldete Jahresmiete: |
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7.410 EUR |
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| (4) Gezahlte Mieten unter Berücksichtigung einer vorläufigen Minderung von 10 % im Juli und August und einer Minderung von 20 % im November und Dezember |
| Januar |
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600 EUR |
| Februar |
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600 EUR |
| März |
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600 EUR |
| April |
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600 EUR |
| Mai |
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600 EUR |
| Juni |
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600 EUR |
| Juli |
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540 EUR |
| August |
|
540 EUR |
| September |
|
600 EUR |
| Oktober |
|
600 EUR |
| November |
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480 EUR |
| Dezember |
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480 EUR |
| |
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= 6.840 EUR |
| tatsächlich zu bezahlen: |
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570 EUR |
Rechtliche Bewertung
Der Mieter schuldet nicht den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Betrag von 600 EUR, sondern lediglich 570 EUR. In der Betriebskostenabrechnung ist nicht der Betrag vo...