Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 2.4 Rechtsfolgen für die Minderung

Daraus folgt, dass die Parteien bei einem Mangel verschiedene Möglichkeiten haben.

2.4.1 Einverständliche Minderung

Sind sich die Parteien einig, dass ein Mangel vorliegt, können sie sich auf einen bestimmten Minderungsbetrag festlegen.

Wichtig

Minderungsvereinbarung ist möglich

Eine solche Vereinbarung ist auch bei der Wohnungsmiete wirksam. Die Regelung in § 536 Abs. 4 BGB steht dem nicht entgegen.

Danach sind zwar Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung abweichen. Die Vorschrift gilt jedoch nicht für Vereinbarungen, die während der Mietzeit im Hinblick auf einen bestimmten Mangel getroffen werden. Solche Vereinbarungen werden auch häufig getroffen, insbesondere im Wege eines gerichtlichen Vergleichs. Sie sind selbstverständlich auch außerhalb eines Gerichtsverfahrens zulässig.

Achtung

Nachberechnung ist nicht möglich

Haben sich die Parteien so auf einen Minderungsbetrag geeinigt, scheidet eine Nachberechnung aus.

2.4.2 Streitige Minderung

In der Regel ist zwischen den Parteien streitig, ob ein Mangel vorliegt und ob und in welcher Höhe die Miete deshalb gemindert ist. In diesem Fall stehen dem Mieter mehrere Möglichkeiten zur Verfügung:

1. Der Mieter kann sich für eine bestimmte Minderungsquote entscheiden, die monatlich zu zahlende Miete (Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung) entsprechend dieser Quote kürzen und erklären, dass er die restliche Miete bis zum Erhalt der Betriebskostenabrechnung unter Vorbehalt bezahle.

   In diesem Fall bringt der Mieter hinreichend klar zum Ausdruck, dass die Minderung bei einer Nachzahlung aus der Jahresbruttomiete (Jahresgrundmiete + Gesamtbetriebskosten) berechnet werden soll. Schließt die Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten des Mieters, so ist auch der Vermieter zu einer Korrektur des Minderungsbetrags berechtigt.

2. In der Praxis erklären Mieter häufig, dass sie die Grundmiete um einen bestimmten Prozentsatz mindern. Eine solche Erklärung kann auch stillschweigend erfolgen.

   Praxis-Beispiel

   Minderung der Grundmiete

   Schuldet der Mieter eine Grundmiete von 500 EUR und eine Betriebskostenvorauszahlung von 100 EUR und zahlt er aufgrund eines Mangels statt der vereinbarten 600 EUR lediglich 500 EUR (400 EUR + 100 EUR), so liegt die Annahme nahe, dass die Grundmiete von 500 EUR um 20 % = 100 EUR gemindert werden soll.

   Ergibt sich zugunsten des Vermieters eine Nachzahlung, stellt sich die Frage, ob der Mieter hiergegen einwenden kann, dass die Minderung aus der Bruttojahresmiete (Jahresgrundmiete + Gesamtbetriebskosten) berechnet werden muss.

   In der Literatur wird teilweise vertreten, dass der Mieter an seine Erklärungen hinsichtlich der Höhe der Minderung gebunden sei.^[1] Geht man davon aus, dass die Minderungsquote tatsächlich 20 % beträgt – was bei einer Minderung aufgrund einer Flächenabweichung ohne Weiteres festgestellt werden kann –, so hat der Mieter mehr bezahlt als er schuldet. In Fällen dieser Art steht dem Mieter ein Bereicherungsanspruch nach § 812 BGB zu. Dieser entfällt nur dann, wenn der Mieter wusste, dass er zu einer weitergehenden Minderung berechtigt gewesen wäre; insoweit ist positive Kenntnis erforderlich.^[2]

   Das ist keineswegs zu unterstellen; im Gegenteil ist zu vermuten, dass der Mieter seine Rechte bei entsprechender Rechtskenntnis ausgeschöpft hätte. Wegen dieser Vermutung kann der Vermieter regelmäßig auch nicht darauf vertrauen, dass es bei dem ursprünglichen Minderungsbetrag verbleiben soll. Schließt die Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten des Vermieters, so ist auch der Vermieter zu einer Korrektur des Minderungsbetrags berechtigt.

[1] Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 536 BGB Rn. 354 und WuM 2005, S. 491, 493; Lützenkirchen, NZM 2006, S. 8.

[2] § 814 BGB; allgemeine Ansicht; s. nur: Palandt/Sprau, 70. Aufl. (2011), § 814 BGB Rn. 3 m. w. N..

2.4.3 Zahlung unter Vorbehalt

Achtung

Keine automatische Erfüllungswirkung

Der BGH hat im Jahr 2008 festgestellt, dass die Zahlung der Miete unter Vorbehalt nicht automatisch Erfüllungswirkung entfaltet. Wenn der Schuldner in der Weise unter Vorbehalt leistet, dass den Leistungsempfänger (Vermieter) für einen späteren Rückforderungsstreit die Beweislast für das Bestehen des Anspruchs treffen soll, läge keine Erfüllung i. S. v. § 362 BGB vor, was dazu führt, dass der Mieter ggf. in Zahlungsverzug geraten und damit, bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen, gekündigt werden kann. Aus diesem Grund ist auch bei Zahlung unter Vorbehalt grundsätzlich zu raten, den Vorbehalt nur hinsichtlich einem der Höhe nach angemessenen (Minderungs-)Betrag zu erklären und eine mögliche Restzahlung vorbehaltlos zu leisten.

Bei Vorliegen kleinerer Mängel dürfte die Zahlung der gesamten Miete unter Vorbehalt nicht gerechtfertigt sein.