Mietminderungslexikon / 10.2 Gebrauchsbeschränkung bei Geschäftsraum

Bei Geschäftsräumen liegt ein Sachmangel vor, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

1. Die behördliche Maßnahme muss ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache haben; Maßnahmen, die aufgrund der persönlichen Verhältnisse des Mieters ergriffen werden oder die wegen der Art und Weise des Geschäftsbetriebs ergehen, scheiden aus.^[1]
2. Der Vermieter muss aufgrund des Mietvertrags verpflichtet sein, für diejenigen Umstände einzustehen, auf deren Fehlen oder Vorliegen sich die behördliche Maßnahme bezieht.
3. Es genügt nicht, dass die Behörde tätig werden kann; notwendig ist vielmehr, dass sie tatsächlich tätig wird und dass der vertragsgemäße Gebrauch hierdurch tatsächlich beeinträchtigt wird.^[2] Dies ist regelmäßig erst dann der Fall, wenn die Maßnahme rechtswirksam und unanfechtbar ist; deshalb ist es dem Mieter zuzumuten, die behördliche Maßnahme auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen zu lassen.^[3]

Ausnahmsweise kann eine langwährende Unsicherheit hinsichtlich der behördlichen Entscheidung für die Annahme eines Mangels ausreichen.^[4] Gleiches gilt, wenn mit hinreichender Sicherheit feststeht, dass die Behörde eine Nutzung des Raums zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nicht genehmigen wird. In einem solchen Fall ist es dem Gewerbemieter nicht zuzumuten, erhebliche weitere Investitionen in die Räume durchzuführen, um sodann den Betrieb trotz fehlender Genehmigung aufzunehmen.^[5] Hat die Behörde bereits eine vollziehbare Nutzungsuntersagung erlassen und kann der Mieter den Untersagungsgrund nicht beeinflussen, so ist es dem Mieter nicht zuzumuten, sich auf einen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang einzulassen.^[6]

Verweigerung der Konzession

Ist für den Betrieb eines Geschäfts eine behördliche Konzession erforderlich, muss der Vermieter dafür einstehen, dass das Mietobjekt zu dem vertraglich vereinbarten Zweck genutzt werden kann. Wird die Konzession wegen der baulichen Beschaffenheit der Mietsache oder der speziellen Lage des Mietobjekts verweigert, so stehen dem Mieter Gewährleistungsansprüche zu.

Anders ist es, wenn die Konzession verweigert wird, weil der Mieter das beabsichtigte Geschäft aufgrund mangelnder Eignung oder fehlender Zuverlässigkeit nicht betreiben darf.

Wichtig

Vertraglicher Haftungsausschluss möglich

Die gesetzliche Risikoverteilung kann vertraglich abweichend geregelt werden. Eine Formularklausel, wonach der Mieter das Risiko der Erteilung einer behördlichen Konzession zu tragen hat, ist unwirksam, wenn sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen.^[7]

Im Übrigen ist zu unterscheiden:

1. Ist die beabsichtigte Nutzung genehmigungsfähig, stellt das Fehlen der Konzession noch keinen Mangel dar, weil die Beschaffenheit der Mietsache nicht beeinträchtigt wird.^[8]
2. Steht bereits bei Vertragsbeginn fest, dass eine Konzession nicht erteilt werden kann oder dass der Nutzung der Mietsache ein behördliches Verbot entgegensteht, liegt ein ursprünglicher Mangel vor.
3. Hat die Behörde dagegen ein Entscheidungsermessen, liegt ein Mangel vor, wenn die Behörde hiervon zum Nachteil des Mieters Gebrauch macht; insoweit genügt es, dass die Behörde eine Nutzungsuntersagung androht.

Wichtig

Konkrete Beeinträchtigung des Mietgebrauchs

In allen Fällen gilt, dass die genannten Umstände nur dann zur Minderung berechtigen, wenn hierdurch der Mietgebrauch konkret beeinträchtigt wird.^[9]

Androhung behördlicher Maßnahmen

Die bloße Androhung behördlicher Zwangsmaßnahmen kann ausreichen, wenn durch eine damit verbundene Ungewissheit über den weiteren Verlauf des Mietverhältnisses die Interessen des Mieters tangiert werden^[10]; kein Mangel ist gegeben, wenn der Mieter den vereinbarten Mietgebrauch ändert und hierfür keine behördliche Genehmigung erteilt wird.^[11]

Achtung

Mindern nicht erlaubt

Solange die Behörde die unzulässige Nutzung duldet, kann der Mieter nicht mindern.^[12]

[1] BGH, Urteil v. 13.7.2011, XII ZR 189/09, NJW 2011 S. 3151 Rn. 8.

[2] BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009 S. 3421; BGH, Urteil v. 20.11.2013, XII ZR 77/12.

[3] BGH, Urteil v. 20.11.2013, XII ZR 77/12.

[4] BGH, Urteil v. 24.10.2007, XII ZR 24/06, ZMR 2008, S. 274.

[5] KG Berlin, Urteil v. 23.6.2016, 8 U 62/15, ZMR 2016 S. 855.

[6] BGH, Urteil v. 2.11.2016, XII ZR 153/15, NJW 2017 S. 1104 betr. Mängel des Brandschutzes wegen der Verwendung von brennbarem Material zur Fassadendämmung.

[7] KG Berlin, GE 2014 S. 1452.

[8] BGH, Urteil v. 23.9.1992, XII ZR 44/91, MDR 1992 S. 1147; OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.3.2006, I-24 U 91/05, MDR 2006 S. 1277.

[9] BGH, Urteil v. 20.11.2013, XII ZR 77/12.

[10] BGH, Urteil v. 20.1.1971, VIII ZR 167/69, ZMR 1971 S. 220 = NJW 1971 S. 555.

[11] BGH, Urteil v. 29.5.1991, XII ZR 119/90, NJW-RR 1991 S. 1102.

[12] OLG Köln, Beschluss v. 10.11.1997, 19 W 48/97, ZMR 1998 S. 228 = WuM 1998 S. 152.