Mietminderungslexikon / 8 Baumaßnahmen in der Nachbarschaft

Errichtung eines Neubaus, Abrissarbeiten, Straßenbaumaßnahmen etc. in der Nachbarschaft sind ebenfalls als Mangel zu bewerten, wenn der Mietgebrauch durch Lärm, Schmutz oder in optischer Hinsicht beeinträchtigt wird.

Grundsatz des § 906 BGB

Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Auslegung des § 536 BGB die der Regelung des § 906 BGB zugrunde liegende Risikoverteilung zu berücksichtigen. Danach sind nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen grundsätzlich nicht als Mangel zu bewerten, "wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss".^[1] Der BGH hat dies für Kinderlärm entschieden. Die Entscheidung gilt allerdings nicht nur für Störungen durch Kinderlärm, sondern allgemein.^[2] Voraussetzung für den Ausschluss der Minderung ist allerdings, dass auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Ist streitig, ob die Störung unwesentlich oder ortsüblich ist, so trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.^[3] Nach einer Entscheidung des LG Berlin sind die vom BGH in der sog. "Bolzplatzentscheidung" entwickelten Grundsätze nicht anzuwenden, wenn der Vermieter die auf dem benachbarten Grundstück geplanten Baumaßnahmen beim Vertragsschluss gekannt, diese aber dem Mieter verschwiegen hat. In einem solchen Fall sei es "grob unbillig", dem Mieter das Risiko der nachteiligen Veränderung des Wohnumfelds aufzuerlegen.^[4]

Wichtig

Umsatzrückgang durch umfangreiche Straßenbauarbeiten

Bei der Geschäftsraummiete kann ein Mangel vorliegen, wenn der Zugang zum Geschäft durch umfangreiche Bauarbeiten im Straßenbereich erheblich beeinträchtigt wird und aus diesem Grund ein Umsatzrückgang eintritt.^[5]

Abwesender Mieter

Die Minderungsbefugnis besteht auch dann, wenn der Mieter tagsüber^[6] oder während der gesamten Bauzeit abwesend ist. Der Vermieter kann nämlich nicht einwenden, dass der Mieter die Mietsache ohnehin nicht genutzt hätte.^[7]

Ungehinderter Zutritt zum Geschäft

Umgekehrt kann aber auch nicht berücksichtigt werden, ob ein bestimmter Mieter unter den Beeinträchtigungen besonders zu leiden hat. Sind Räume zum Betrieb eines Ladengeschäfts vermietet und wird der ungehinderte Zutritt des Publikums zu diesem Geschäft durch bauplanerische oder bauausführende Maßnahmen in der näheren Umgebung des Ladenlokals nachhaltig beeinträchtigt, so kann dies ebenfalls einen Mangel i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB darstellen.^[8]

Hinweis

Anders bei Umsatzrückgang durch Verkehrsberuhigung

Etwas anderes gilt, wenn das kaufinteressierte Publikum ganz allgemein nicht in dem erwarteten Maße den Bereich, in dem sich das vermietete Lokal befindet, aufsucht, etwa weil der Verkehrsstrom weitgehend vorbeigeleitet wird oder die Bevölkerung aus sonstigen Gründen diesen Bereich nicht annimmt.^[9]

Kenntnis des Mieters

Nach einer in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht ist eine Minderung aufgrund von Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft nicht gerechtfertigt, wenn bereits beim Abschluss des Mietvertrags mit einer künftigen Bebauung zu rechnen ist.

Praxis-Beispiel

Künftige Bebauung geplant

Ein solcher Fall soll vorliegen,

• wenn sich die Wohnung in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet befindet,
• wenn ein benachbartes Gebäude baufällig ist,
• wenn die Fassade eines benachbarten Gebäudes renoviert werden muss oder
• wenn in der Umgebung Baulücken bestehen.^[10]

Nach einer Entscheidung des AG Berlin-Lichtenberg^[11] sollen diese Grundsätze auch dann gelten, wenn die Bebauung erst 12 Jahre nach Vertragsschluss stattfindet. Diese Ansicht trifft nicht zu: Die Regelung des § 536 BGB soll sicherstellen, dass die Miete während der Zeit des Mangels den geänderten Verhältnissen angepasst wird. Die Vorschrift des § 536b BGB ist nicht einschlägig; sie gilt nur für solche Gebrauchsbeeinträchtigungen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorhanden sind.

Nach anderer Ansicht ist die sog. Baulückenrechtsprechung abzulehnen.^[12] Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach künftige vom Nachbargrundstück herrührende Immissionen Teil der Beschaffenheit der Mietsache sind, verstößt gegen § 536 Abs. 4 BGB. Anders ist es nur, wenn die Baumaßnahme unmittelbar bevorsteht und der Mieter deren Dauer und Auswirkungen auf die Mietsache übersehen kann. In einem solchen Fall kann die Beschaffenheitsvereinbarung auch stillschweigend getroffen werden.

Wichtig

Anforderungen an stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung

Für die Annahme einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung genügt es allerdings nicht, dass der Vermieter die Mietsache in einem immissionsbelasteten Zustand übergibt und der Mieter diesen Umstand kennt; erforderlich ist vielmehr, dass der Mieter den gegebenen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert.^[13] Dies ist vom Vermieter zu beweisen.

Praxis-Tipp

Minderung bei Gewerbemiete ausschließen

Bei der Geschäftsraummiete kann für künftige, absehbare Gebrauchsstörungen vereinbart werden, dass die Minderung ausgeschlossen sein ...