Nach § 561 Abs. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis bis zum Ablauf des 2. Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Das Gesetz räumt ihm also zunächst eine Überlegungsfrist ein, ob er das Mietverhältnis kündigen möchte. Ist dies der Fall, kann er das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Ablauf der Überlegungsfrist kündigen.
Fristberechnung
Die Modernisierungsmieterhöhung geht dem Mieter am 10.9.2024 zu. Will er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, muss seine Kündigung dem Vermieter bis spätestens 30.11.2024 zugegangen sein. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des 31.1.2025.
Das Sonderkündigungsrecht besteht auch bei einem befristeten Mietverhältnis oder einem vertraglichen Kündigungsausschluss. Gerade in diesen Fällen dürfte ihm auch eine wesentliche Bedeutung zukommen. Aus welchen tatsächlichen Gründen der Mieter das Mietverhältnis kündigt, ist unerheblich. Das Kündigungsrecht hängt lediglich davon ab, dass dem Mieter eine Modernisierungsmieterhöhung des Vermieters zugegangen ist. Ob der Mieter aus formellen oder materiell-rechtlichen Gründen die Mieterhöhung verweigern könnte, hat auf die Wirksamkeit der Kündigung ebenfalls keinen Einfluss.
Wiederum auch in diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob der Gesetzgeber es einfach versäumt hat, auch den Tatbestand des § 559e BGB im Rahmen von § 561 BGB zu berücksichtigen oder im Fall der Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht einzuräumen. Vermieter dürften jedenfalls bis zur Klärung durch die Rechtsprechung davon ausgehen, dass das Sonderkündigungsrecht nicht besteht. Selbst wenn es bestehen sollte, wären die praktischen Auswirkungen im Ergebnis unbedeutend, da der Mieter ohnehin nach – zumindest im unbefristeten Mietverhältnis – § 573c Abs. 1 BGB das Mietverhältnis mit einer Frist von knapp 3 Monaten kündigen kann.
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