Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.4.2 Wärmepumpe

Nach § 71o Abs. 1 Satz 1 GEG kann der Vermieter beim Einbau einer Wärmepumpe nach § 71c GEG eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 BGB in voller Höhe nur verlangen, wenn er den Nachweis erbracht hat, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Der Nachweis muss gemäß § 71o Abs. 1 Satz 3 GEG von einem Fachunternehmer erbracht werden.

2.4.2.1 Ausnahmen von der Nachweispflicht

Der Nachweis ist nach § 71o Abs. 1 Satz 2 GEG dann nicht erforderlich, wenn das Gebäude

• nach 1996 errichtet worden ist, wobei es auf den Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung ankommt,^[1] oder
• mindestens nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994^[2] in der bis zum Ablauf des 31.1.2002 geltenden Fassung erbaut worden ist oder der Gebäudeeigentümer nachweist, dass der Jahres-Heizwärmebedarf die Anforderungen nach der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 in der bis zum Ablauf des 31.1.2002 geltenden Fassung nicht überschreitet, oder
• nach einer Sanierung mindestens den Anforderungen des Effizienzhausniveaus 115 oder 100 entspricht oder
• mit einer Vorlauftemperatur beheizt werden kann, die nicht mehr als 55 Grad Celsius bei lokaler Norm-Außentemperatur beträgt.

Liegt eine der vorgenannten Voraussetzungen vor, dann muss kein Nachweis darüber geführt werden, dass die Wärmepumpe eine bestimmte Jahresarbeitszahl erreicht. Die Kosten können dann in voller Höhe auf den Mieter umgelegt werden, freilich nur in den Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB.

Effizienzhaus 100

Bei dem Effizienzhaus 100 handelt es sich um ein Niedrigstenergiegebäude nach § 10 Abs. 1 GEG. Ein Effizienzhaus 100 muss dabei nicht zwangsläufig ein Neubau sein, auch bestehende Häuser lassen sich zum Niedrigstenergiegebäude modernisieren. Entscheidend für die Definition Effizienzhaus 100 ist das Einhalten der Mindestanforderungen nach GEG.

Effizienzhaus 115

Grundsätzlich darf die energetische Qualität eines KfW Effizienzhauses 115 genau 15 % unter der eines Neubaus nach GEG liegen. Grenzwerte gelten dabei in Bezug auf den Jahresprimärenergiebedarf und den Transmissionswärmeverlust über die Gebäudehülle.

Normaußentemperatur

Im Allgemeinen wird die Normaußentemperatur als der niedrigste Zweitagesmittelwert, der zehnmal in 20 Jahren erreicht oder unterschritten wurde, definiert. Sie wird üblicherweise in Grad Celsius (°C) angegeben. In Deutschland wird sie durch die DIN EN 12831 definiert. Diese Werte basieren auf langjährigen Wetteraufzeichnungen und dienen als Grundlage, um klimatische Bedingungen zu modellieren und technische Systeme entsprechend zu dimensionieren. Für Berlin ist die Normaußentemperatur beispielsweise -14 Grad Celsius.

[1] BT-Drs. 20/6875, S. 136.

[2] BGBl. I S. 2121.

2.4.2.2 Bestehen der Nachweispflicht

Ist eine der vorgenannten Voraussetzungen nicht erfüllt, muss der Vermieter den Nachweis führen, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Die Jahresarbeitszahl von 2,5 steht für das Mindestverhältnis von zugeführter Energie und tatsächlich erzeugter Heizwärme. Konkret wird die Jahresarbeitszahl unter realen Bedingungen und über die Dauer eines gesamten Jahres gemessen. Zusätzlich wird die Effizienz des gesamten Heizsystems und des Gebäudes sowie das individuelle Nutzungsverhalten in die Berechnung der Jahresarbeitszahl miteinbezogen. Zur Ermittlung der Jahresarbeitszahl werden ein Stromzähler sowie Wärmemengenzähler benötigt. Die konkrete Ermittlung erfolgt nach der VDI-Richtlinie 4650 Blatt 1: 2019-03 oder einem vergleichbaren Verfahren.

Von besonderer Bedeutung ist insoweit die Klarstellung in § 71o Abs. 1 Satz 4 GEG, dass die Ermittlung der Jahresarbeitszahl "in der Regel vor der Inbetriebnahme der Anlage und nicht anhand von Werten im Betrieb" ermittelt wird. Dies lässt darauf schließen, dass zunächst Herstellerangaben ausreichen und von einem Fachunternehmer übertragen für das jeweilige Gebäude seiner Beurteilung bzw. Bestätigung zugrunde gelegt werden können.

Praxis-Beispiel

Jahresarbeitszahl

In einem Gebäude mit einem Heizenergieverbrauch vom 18.000 kWh pro Jahr werden 6.000 kWh Strom eingesetzt, um die Wärmepumpe zu betreiben.

Die Ermittlung der Jahresarbeitszahl erfolgt mittels Division des Heizenergieverbrauchs und des eingesetzten Stroms. Im Beispiel ergäbe sich also eine Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe von 3.

Sind die Voraussetzungen des § 71o Abs. 1 Satz 2 GEG nicht erfüllt und wird der dann erforderliche Nachweis nach § 71o Abs. 1 Satz 1 GEG nicht erbracht, können nach § 71o Abs. 2 GEG nur 50 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten bei einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB oder nach § 559e Abs. 1 BGB zugrunde gelegt werden.